K možnostem zániku nájmu bytu jiným způsobem než stanoveným zákonem

Z odůvodnění:

Okresní soud (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 2. května 2006, čj. 5 C 48/2006-16, zamítl žalobu, aby žalovaný byl povinen vyklidit a vyklizený předat žalobci (do patnácti dnů od právní moci rozsudku) „byt č. 15 o třech pokojích a kuchyni s příslušenstvím v 6. podlaží domu čp. 47 v ulici T. v N. M. nad M.“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“); v návaznosti na rozhodnutí ve věci samé rozhodl o nákladech řízení účastníků.

K odvolání žalobce krajský soud jako soud odvolací rozsudkem ze dne 27. února 2007, čj. 20 Co 332/2006-32, změnil citovaný rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost předmětný byt vyklidit a vyklizený předat žalobci do patnácti dnů od právní moci rozsudku; současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů.

Z provedených důkazů vzal odvolací soud shodně se soudem prvního stupně především za zjištěno, že dne 1. prosince 1994 byla uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále jen „nájemní smlouva ze dne 1. prosince 1994“), že žalobce (pronajímatel předmětného bytu) a žalovaný (nájemce bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou) uzavřeli dne 18. července 2005 dodatek č. 1 (dále jen „dodatek č. 1“) k nájemní smlouvě ze dne 1. prosince 1994, že v dodatku č. 1 žalovaný především prohlásil, že je si vědom, že „jedinou podmínkou této smlouvy je, že bude řádně a včas platit nájemné a služby -“, a že následně se účastníci v dodatku č. 1 dohodli, že „nájemní vztah skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce nájemné a služby a vyúčtování služeb - řádně a včas nezaplatil“. Dále zjistil, že žalovaný již v minulosti řádně nájemné a úhradu za služby neplatil a že nezaplatil nájemné za prosinec 2005. Na tomto skutkovém základě odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dovodil, že žalovaný byl na základě nájemní smlouvy ze dne 1. prosince 1994 nájemcem předmětného bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou. Poté - na rozdíl od soudu prvního stupně - však rovněž dovodil, že platným ujednáním v dodatku č. 1 nebyl nájemní poměr žalovaného k bytu změněn z doby neurčité na dobu určitou; byly pouze „nově vymezeny podmínky skončení nájmu bytu na dobu neurčitou tam stanovenou dohodou s rozvazovací podmínkou“. V návaznosti na to pak dovodil, že v důsledku nezaplacení nájemného za měsíc prosinec 2005 skončil nájemní poměr žalovaného k bytu ve smyslu ujednání obsaženého v dodatku č. 1 ke dni 31. ledna 2006 a že od 1. února 2006 žalovaný užívá předmětný byt bez právního důvodu; proto žalobě na jeho vyklizení vyhověl (§ 126 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb., tj. ve znění do 30. března 2006 - dále jen „obč. zák.“).

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Uvedl v něm, že podle nájemní smlouvy ze dne 1. prosince 1994 mu stále svědčí právo nájmu bytu na dobu neurčitou a že vyhověním žalobě na vyklizení „bylo porušeno ustanovení § 710 obč. zák., kdy nájem zanikne (mimo jiné) písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí“. Výpověď však podána nebyla a - vzhledem k výši dlužného nájemného - ani podána být nemohla. Dodal, že nájem bytu je chráněn. Poukázal také na ustanovení § 712 odst. 5 obč. zák. o bytových náhradách a odvolacímu soudu vytkl, že se otázkou bytové náhrady podle citovaného ustanovení vůbec nezabýval. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud zrušil napadené rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů - dále jen „o. s. ř.“) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a odst. 4 o. s. ř.), a že je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.

Podle § 242 odst. 1 a odst. 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a písm. b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i když nebyly v dovolání uplatněny. Existence zmíněných vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.

Dovolatel - s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) - uplatnil dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.

Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že dovoláním nebyla zpochybněna správnost právního názoru (prospívajícího dovolateli), že na základě nájemní smlouvy ze dne 1. prosince 1994 byl žalovaný (dovolatel) nájemcem předmětného bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou. Vzhledem k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. a jeho obsahové konkretizaci půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního názoru, že v důsledku nezaplacení nájemného za měsíc prosinec 2005 skončil nájemní poměr žalovaného k bytu ve smyslu ujednání obsaženého v dodatku č. 1 ke dni 31. ledna 2006 a že od 1. února 2006 žalovaný užívá předmětný byt bez právního důvodu. Nejprve však bude zapotřebí vyřešit (předběžnou) otázku, zda je platné ujednání obsažené v dodatku č. 1, jímž měly být podle názoru odvolacího soudu pouze „nově vymezeny podmínky skončení nájmu bytu na dobu neurčitou tam stanovenou dohodou s rozvazovací podmínkou“, tj. otázku, jejíž řešení dovolatel zpochybnil (byť nikoli výslovně) dovolací námitkou, že je neustále nájemcem předmětného bytu na dobu neurčitou.

Podle § 39 obč. zák. neplatný je mimo jiných i právní úkon, který obchází zákon. Právní úkon obchází zákon v případě, kdy sice v přímém rozporu s výslovným zákonným zákazem není, avšak svými účinky zákonu, jeho účelu a smyslu odporuje, neboli obchází jej. Přitom není rozhodné, zda účastníci smlouvy o důvodu této neplatnosti, tj. o obcházení zákona, věděli (srov. Občanský zákoník. Komentář. 9. vydání, C. H. Beck, Praha 2004, str. 233, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. března 2008, sp. zn. 26 Cdo 1171/2007).

Podle § 710 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. března 2006 (dále opět jen „obč. zák.“), nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí (v posléze uvedeném případě jen s přivolením soudu - srov. § 711 odst. 1 obč. zák.). Podle § 710 odst. 2 obč. zák. v případě, že je nájem bytu sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby. Pro úplnost zbývá dodat, že podle ustálené soudní praxe se i v nájemních vztazích uplatní obecný důvod zániku závazku splynutím podle § 584 obč. zák. a že tudíž právo nájmu bytu může zaniknout i splynutím podle citovaného ustanovení (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. ledna 2006, sp. zn. 26 Cdo 813/2005). Soudní praxe je ustálena rovněž v názoru, že důvody pro odstoupení pronajímatele v § 679 odst. 3 větě první obč. zák. jsou aplikovatelné i na nájem bytu; jde o podstatně vyšší intenzitu, než jsou výpovědní důvody podle § 711 odst. 1 písm. c) a písm. d) obč. zák. (srov. Občanský zákoník, Komentář, 9. vydání, C. H. Beck, str. 1013, a dále např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. listopadu 2007, sp. zn. 26 Cdo 3044/2006). Nájem bytu tak může zaniknout i odstoupením pronajímatele podle § 679 odst. 3 věty první obč. zák.

Ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. pronajímatel může vypovědět nájem bytu - s přivolením soudu - tehdy, jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce. Ohledně naplněnosti citovaného výpovědního důvodu v podobě nezaplacení nájemného a úhrady se soudní praxe ustálila v názoru, že podmínka, že nájemce nezaplatil nájemné za dobu delší tří měsíců [§ 711 odst. 1 písm. d) obč. zák.] je splněna tehdy, jestliže nájemce v časovém úseku delším než tři měsíce užíval byt, aniž by za něj platil dohodnuté nájemné; tato doba může být naplněna i součtem měsíců, které nejdou za sebou. Nájemce, který nezaplatil nájemné za tři měsíce, hrubě poruší své povinnosti až v okamžiku, kdy se ocitne v prodlení s placením byť jen části nájemného i za měsíc čtvrtý (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. června 1997, sp. zn. 2 Cdon 37/97, uveřejněný pod č. 55 v sešitě č. 7 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura). Přitom v případě naplněnosti uvedeného výpovědního důvodu příslušelo vyklizovanému ve smyslu § 712 odst. 5 věty první obč. zák. zásadně přístřeší jako bytová náhrada svého druhu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. července 1997, sp. zn. 2 Cdon 568/97, uveřejněný pod č. 60 v sešitě č. 8 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura).

V posuzovaném případě podle ničím nezpochybněného skutkového stavu žalobce (pronajímatel předmětného bytu) a žalovaný (nájemce bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou) uzavřeli dne 18. července 2005 dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 1. prosince 1994, v němž žalovaný prohlásil, že je si vědom, že „jedinou podmínkou této smlouvy je, že bude řádně a včas platit nájemné a služby - “, a v němž se účastníci dohodli, že „nájemní vztah skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce nájemné a služby a vyúčtování služeb - řádně a včas nezaplatil“. Pak ovšem nelze ztratit ze zřetele, že ačkoliv zákon umožňoval, aby chráněný nájem bytu (§ 685 odst. 1 věta druhá před středníkem obč. zák.) na dobu neurčitou zanikl zásadně pouze písemnou dohodou a - s přivolením soudu - písemnou výpovědí (o zánik nájmu bytu splynutím podle § 584 obč. zák. či odstoupením podle § 679 odst. 3 věty první obč. zák. se - vzhledem ke zjištěným skutečnostem - v daném případě nejedná), účastníci si v ujednání obsaženém v dodatku č. 1 - nad rámec zákona - sjednali v konečném důsledku další [zákonem nepředpokládaný, neupravený a ve srovnání s výpovědí pro neplacení nájemného a úhrad podle § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. přísnější] způsob zániku nájmu bytu.

Takováto dohoda však účelu a smyslu zákona (a to nejen ustanovení § 710 obč. zák., nýbrž i ustanovení § 712 odst. 5 věty první obč. zák.) odporuje, neboli obchází jej; je tedy absolutně neplatná podle § 39 obč. zák., a proto nemohla vyvolat ve vztahu k nájemnímu poměru žalovaného k bytu žádné právní účinky. Z uvedeného tudíž vyplývá, že účastníci právního vztahu nájmu bytu si nemohou platně sjednat jiný (další) způsob zániku nájmu nad rámec zákona (ustanovení § 710 ve spojení s § 711 obč. zák., popřípadě ustanovení § 584 a § 679 odst. 3 věta první obč. zák.). Tím ovšem není nikterak dotčena jedna ze základních povinností nájemce bytu, tj. povinnost platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu (§ 685 odst. 1, § 696 odst. 1 a odst. 2 a § 697 obč. zák.). Lze uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl uplatněn opodstatněně.

Napadený rozsudek není tedy z hlediska těchto dovolacích námitek podřazených dovolacímu důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. ve smyslu ustanovení § 243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř. správný. Dovolací soud jej proto podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil a podle § 243b odst. 3 věty první o. s. ř. pak věc vrátil odvolacímu soudu.