Družstevní, nájemní a vlastní bydlení aneb výhody a nevýhody

Členská práva a povinnosti k družstevnímu bytu stála 550.000 Kč, kupní cena za byt do osobního vlastnictví 600.000 Kč a nájemné u třetího bytu činilo 8.000 Kč měsíčně bez služeb. Byt by paní Malinová v budoucnu ráda i pronajímala. S prosbou o radu, jaké jsou výhody či nevýhody jednotlivých forem bydlení, se obrátila na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz.

RADA PRO PANÍ MALINOVOU

• Byt k pronájmu paní Malinové nedoporučujeme z důvodu ztížené možnosti podnájmu, neboť k podnájmu je potřeba souhlasu pronajímatele, který s podnájmem nemusí souhlasit.
• Taktéž u družstevního bytu může paní Malinová narazit na problém se souhlasem k podnájmu. Koupí družstevního podílu se paní Malinová nestává vlastníkem družstevního bytu, nýbrž získává členství a členský podíl v družstvu, resp. členská práva a povinnosti, a tedy i právo na uzavření nájemní smlouvy k předmětnému bytu.
• Nejvýhodnější formou bydlení se tak jeví bydlení ve vlastním bytě, neboť mimo jiné k pronájmu nepotřebuje paní Malinová souhlas nikoho jiného. Bydlení dalších osob v bytě je tedy pouze na jejím rozhodnutí.
• Nevýhodou vlastního bytu se může jevit někdy jeho pořizovací cena, která může být vyšší, než u koupě družstevního podílu a členství v družstvu.
• U nájmu bytu pak nevýhodou může být, že byt nevlastníte a často tak po delší době hodnotu bytu přeplatíte na nájemném.

KDE PRÁVNÍ ÚPRAVU JEDNOTLIVÝCH FOREM BYDLENÍ NALEZNETE?

Nájem bytu: § 2235 - 2301 v části čtvrté, hlavě druhé, dílu druhém, oddílu třetím a pododdílu druhém zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Byt součástí společenství vlastníků: § 1158 - 1222 v části třetí, hlavě druhé, dílu čtvrtém a oddílu pátém zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Družstevní bydlení: § 727 – 757 v části prvé, hlavě šesté a dílu druhém zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY

Tento článek jste si mohli přečíst
také v Deníku.
 

Bytová družstva mají na našem území bohatou minulost, zakládají se již od 19. století a jejich sláva nepohasla ani ve 21. století. Existuje mnoho developerů, kterým se z finančních důvodů vyplatí stavět bytové domy pro účely družstevního podnikání. Důvod je zřejmý, ne vždy se podaří všechny nově postavené byty prodat. Bytové družstvo stojí na pomezí mezi pronájmem a vlastnictvím. Jedná se o obchodní korporaci, u které je předmět činnosti omezen na zajišťování bytových potřeb svých členů. Případné podnikání bytového družstva však musí mít pouze doplňkový charakter. Člen bytového družstva vlastní družstevní podíl (podobně, jako by vlastnil podíl u s.r.o.), nikoli samotný byt, jež obývá. Pokud chce byt převést na jinou osobu, převádí tak družstevní podíl a členství v družstvu, se kterým je spojen nájem družstevního bytu. Nově je výslovně stanoveno, že převodem automaticky přechází i dluhy převodce, které má vůči bytovému družstvu. Převoditelnost družstevního podílu a členství je neomezitelné. Zajímavá situace nastala v souvislosti s dražbou družstevního podílu a přechodem dluhů, které s družstevním podílem souvisí. V praxi může nastat situace, kdy uživatel družstevního bytu, kterému družstvo za neplacení nájemného vypovědělo nájemní smlouvu, nadále byt bezesmluvně užívá. Otázkou je, zda dluhy spojené s bezesmluvním užíváním družstevního bytu přechází na vydražitele, který družstevní podíl koupil ve veřejné dražbě. Podle našeho stanoviska i Stanoviska právní a legislativní komise Exekutorské komory ČR nikoli. Stejně tak nepřechází dluhy na vydražitele bytové jednotky, které souvisí se společenstvím vlastníků, vzniklého v době, kdy bytovou jednotku vlastnil dlužník.

Společenství vlastníků je další forma právnické osoby, která může být založena pouze za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků však funguje jiným způsobem než bytové družstvo. Členem společenství vlastníků se automaticky stává vlastník bytu. Zásadní novinkou je skutečnost, že společenství vlastníků již nevzniká automaticky za zákona, nýbrž až zápisem do veřejného rejstříku, který je veřejně přístupný stejně jako u bytových družstev. Proces vzniku je nově rozdělen do dvou fází. V první fázi je potřeba všemi vlastníky schválit stanovy. Ve druhé fázi je potřeba společenství vlastníků zapsat do rejstříků společenství vlastníků, který je veden příslušným krajským soudem. Další novinkou je povinnost každou změnu stanov promítnout v notářském zápisu. Proto by měl být na schůzi shromáždění, na které se mění stanovy, přítomen i notář, což přinese společenství vlastníků nemalé náklady. Společenství vlastníků jednotek musí vzniknout v každém domě, kde je alespoň 5 bytových jednotek, z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví různých vlastníků. V praxi se však stává, že ke vzniku společenství při existenci alespoň 5 jednotek nedochází. Zákon v této situace trestá jednotlivé vlastníky, a to tím, že jim znemožní další prodej nebo darování bytové jednotky (katastr nemovitostí převod vlastnického práva nezapíše).

Jistá disproporce může nastat v případě přispívání vlastníků bytových jednotek na správu domu. Takové platby se totiž dle zákona rozvrhují podle výši podílu na společných částech. Z toho vyplývá, že vlastník bytu o rozměrech 100m2 zaplatí několikanásobně více než vlastník bytu o rozměrech 30m2. Tím se prakticky diskriminují vlastníci s vyššími podíl na společných částech domu (§ 1180 odst. 1 OZ).

JAKOU FORMU BYDLENÍ ZVOLIT?

Družstevní bydlení

• Výhodou družstevního bydlení může někdy být relativně nízká pořizovací cena družstevního podílu a členství.
• S jistým omezením se můžete setkat, pokud budete chtít družstevní byt dále pronajmout. K takovémuto kroku potřebujete předchozí souhlas družstva.
• Od 1. ledna 2014 již není problém půjčit si od banky peníze a přitom zastavit svůj družstevní podíl.
• Převoditelnost družstevního podílu je neomezená a zároveň snazší než převod bytu v osobním vlastnictví. Pokud převádíte družstevní podíl, není třeba navštěvovat katastrální úřad. S převodem družstevního podílu pevně souvisí zaplacení daně z příjmu (za jistých okolností můžete být od této daňové povinnosti osvobozeni). Daň z nemovitých věcí nehradí přímo družstevní nájemníci, ale družstvo samotné s tím, že daň se promítá na výši nájemného.

Nájem bytu

• Byt v pronájmu nikdy nebudete vlastnit, pokud si jej nekoupíte. Mnohdy hodnotu bytu přeplatíte na nájemném. Nicméně k nájmu jsou odkázáni ti, kteří nemají dostatečný finanční obnos ke koupi bytu nebo těm, kterým banky neposkytnou úvěr či hypotéku.
• Nájem bytu nelze darovat ani prodat. Vždy je potřeba nájem vypovědět a uzavřít novou nájemní smlouvu.
• Výhodou nájmu může být to, že neplatíte daň z nemovitých věcí.

Osobní vlastnictví bytu

• Náklady na pořízení vlastního bytu bývají vyšší, než u družstevních bytů. Byt může být bez problémů způsobilou zástavou pro případnou hypotéku.
• Pokud se stanete vlastníkem bytu v panelovém domě, často se nuceně stanete členem společenství vlastníků. S tím souvisí zejména úhrady na správu domu (výtah, světla na chodbách, úklid společným prostor), fond oprav apod.

DOPORUČENÍ Z PRAXE

• Kupujete-li družstevní podíl, dobře se ujistěte, zda na družstevním podílu neváznou dluhy vůči bytovému družstvu, neboť ty koupí přechází z převodce na nabyvatele.
• Před koupí družstevního podílu si zjistěte, zda je splacena a v případně v jaké výši tzv. anuita. Podstatná část bytových družstev si v minulosti bytové domy kupovala na úvěr (nejčastěji v souvislosti s privatizací bytového fondu). Koupíte-li si družstevní podíl u bytového družstva, které ještě zcela nesplatilo úvěr na výstavbu či koupi domu, počítejte s vyššími měsíčními náklady.