K samovolnému snížení nájemného ze strany nájemce

ROZSUDEK

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobce V. M., zastoupeného advokátkou, proti žalované F. B., zastoupené advokátem, o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 6 C 160/2006, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 20. listopadu 2007, č. j. 6 Co 2492/2007-153, takto:

Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 20. listopadu 2007, č. j. 6 Co 2492/2007-153, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.

Odůvodnění

:
Žalobce se původně domáhal přivolení k výpovědi z nájmu žalované F. B. a A. B. k bytu č. 5, ve III. nadzemním podlaží domu č. p. 53 v K. L. (dále jen "předmětný byt“ nebo "byt“ a "předmětný dům“).

Okresní soud v Písku (soud prvního stupně) - poté, co jeho předchozí vyhovující rozsudek ze dne 24. 2. 2004, č. j. 6 C 67/2004-14, byl k odvolání žalovaných zrušen rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. 6. 2004, č. j. 6 Co 1149/2004-43, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení - rozsudkem ze dne 26. 7. 2004, č. j. 6 C 67/2004-50, přivolil k výpovědi z nájmu žalovaných k předmětnému bytu, určil, že výpovědní lhůta je tříměsíční, a uložil žalovaným byt vyklidit do 15 dnů od zajištění náhradního ubytování; současně rozhodl o nákladech řízení.

Krajský soud v Českých Budějovicích (soud odvolací) rozsudkem ze dne 14. 4. 2005, č. j. 6 Co 292/2005-80, v pořadí druhý rozsudek soudu prvního stupně změnil jen tak, že povinnost žalovaných k vyklizení vázal na zajištění náhradního bytu; současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.

Nejvyšší soud České republiky (soud dovolací) rozsudkem ze dne 4. 7. 2006, č. j. 26 Cdo 1752/2005-98, rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

Soud prvního stupně v pořadí třetím rozsudkem ze dne 22. 5. 2007, č. j. 6 C 160/2006-124, přivolil k výpovědi z nájmu žalované k předmětnému bytu (výrok I.), určil, že nájem skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty (výrok II.), uložil žalované povinnost byt vyklidit do 15 dnů po zajištění přístřeší (výrok III.) a zastavil (pro zpětvzetí žaloby) řízení proti žalovanému A. B. (výrok IV.); současně rozhodl o nákladech řízení (výrok V.). Vzal za prokázáno, že žalovaná užívá předmětný byt na základě nájemní smlouvy uzavřené s právním předchůdcem žalobce (zpočátku i se svým bývalým manželem A. B., který se v roce 2004 odstěhoval), že žalobce nabyl předmětný byt do vlastnictví v roce 1996 v rámci vypořádání svého restitučního nároku v zemědělském družstvu, že žalovaní odmítli v roce 1998 podepsat novou smlouvu o nájmu bytu, kterou jim předložil, že platili nájemné měsíčně ve výši 1.200,- Kč nebo 1.300,- Kč podle své úvahy a svých možností, že v roce 2003 zaplatili pouze v únoru částku 1.200,- Kč, neboť si odečetli částku vynaloženou na koupi bojleru, že poslední 2 až 3 roky platí nájemné toliko ve výši 807,- Kč (dle původní nájemní smlouvy), že na vadný bojler žalobce ústně upozornili, jeho závadnost však nedoložili a žalobce si ji nemohl ověřit, neboť mu neumožnili přístup do bytu, že od roku 2002 bylo topení v předmětném domě nefunkční a žalovaní tuto situaci vyřešili zakoupením přímotopů, aniž by písemně požádali žalobce o nápravu, a že žalovaná je plně invalidní a pobírá důchod ve výši 6.611,- Kč. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen "obč. zák.“) byl naplněn; důvody pro použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. (jehož se domáhala žalovaná) však neshledal. Přihlédl sice k tomu, že v bytě je dlouhodobě problém s topením a že si započítali na nájemné náklady spojené s pořízením bojleru, poukázal však na to, že žalovaní "přistupovali nestandardně k podpisu nájemní smlouvy“, nekomunikovali s žalobcem a neumožnili mu posoudit nutnost výměny bojleru, jakož i na to, že pokud nesouhlasili s výší nájemného (z důvodu nezajištění řádného vytápění bytu) mohli vést soudní spor, v němž by prokázali, zda je jejich nárok na slevu z nájemného důvodný, nikoliv řešit situaci tím, že přestanou platit nájemné.

Odvolací soud rozsudkem ze dne 20. 11. 2007, č. j. 6 Co 2492/2007-153, v pořadí třetí rozsudek soudu prvního stupně změnil (s výjimkou výroku IV.) tak, že žalobu zamítl; dále rozhodl o nákladech řízení. Po doplnění dokazování zprávou o zdravotním stavu žalované shodně se soudem prvního stupně dovodil, že uplatněný výpovědní důvod byl naplněn, na rozdíl od něj však dospěl k závěru, že žalobu na přivolení k výpovědi je třeba zamítnout pro rozpor s dobrými mravy. Při posuzování otázky, zda jsou dány podmínky pro použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. přihlédl ke zdravotnímu stavu žalované a k jejím sociálním poměrům (trpí chronickým zánětlivým onemocněním tlustého i tenkého střeva a je plně invalidní, přičemž výše jejího důchodu činí 6.611,- Kč), k důvodům, pro které neplatila nájemné a k tomu, že žalobce dlouhodobě neplní řádně své povinnosti pronajímatele (od roku 2002 se v bytě vyskytují závažné závady, topení v bytě je dlouhodobě nefunkční a žalobce nezajistil jeho opravu, přestože jej žalovaná o této skutečnosti informovala, a musela si nouzově zajistit topení přímotopy). Konstatoval, že žalované nelze vytýkat, že s ním neuzavřela novou nájemní smlouvu, neboť žalobce v souladu s ustanovením § 680 odst. 2 obč. zák. vstoupil do právního postavení předchozího vlastníka bytu, s nímž měla uzavřenu řádnou nájemní smlouvu.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., a uplatnil v něm dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o. s. ř. Popisuje dosavadní průběh řízení a namítá, že ani jedna z okolností, jimiž odvolací soud odůvodnil aplikaci ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák., nemůže být podkladem pro odepření výkonu práva pronajímatele domáhat se přivolení k výpovědi pro rozpor s dobrými mravy. Uvádí, že případná špatná zdravotní a sociální situace žalované nemůže jít k jeho tíži, a že ani výše jejího invalidního důchodu neodůvodňuje dlouhodobé neplacení nájemného, navíc za situace, kdy s ní žije zletilý syn, který je výdělečně činný. Odvolacímu soudu dále vytýká, že ohledně porušování povinností pronajímatele vycházel pouze z výpovědi žalované, která však v tomto směru nepředložila jediný důkaz (např. výzvu k odstranění závad), a neumožnila mu přístup do bytu za účelem zjištění jeho stavu a případné nutnosti jeho oprav. Poukazuje rovněž na to, že žalovaná neplatila nájemné dlouhodobě, a že ani v současné době neplatila vyšší částku než 1.100,-Kč. Namítá, že řešila otázku nefunkčního topení a bojleru neadekvátně, a že měla postupovat podle § 691 obč. zák., a nikoliv si sama bez jakéhokoliv oznámení vynaloženou částku započíst na nájemné. S odkazem na "judikaturu Nejvyššího soudu“ dovozuje, že povinnost pronajímatele zajistit nájemci řádný a nerušený výkon práv a povinností spojených s užíváním bytu, a povinnost nájemce platit nájemné nemají povahu vzájemných závazků, a že oběma subjektům zákon poskytuje jiné prostředky k ochraně jejich práv. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Žalovaná se ve svém vyjádření k dovolání vyvracela dovolací námitky žalobce s tím, že v současné době nemá na nájemném žádný dluh.

Podle čl. II bodu 12. věty před středníkem zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 20. listopadu 2007, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen "o. s. ř.”).

Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele ve smyslu § 241 odst. 1 a 4 o. s. ř. a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směruje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně.

Podle ustanovení § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny. Existence zmíněných vad nebyla tvrzena a ani z obsahu spisu se nepodává.

Dovolací soud se proto zabýval uplatněnými dovolacími důvody podle ustanovení § 241a odst. 1 písm. b) a odst. 3 o. s. ř.

I když dovolatel výslovně uplatňuje dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování, obsahově - tím, že poukazuje na uváděné okolnosti, které odvolací soud nevzal v úvahu při aplikaci § 3 odst. 1 obč. zák. - uplatňuje dovolací důvod nesprávného, resp. neúplného posouzení věci (§ 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.)

Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Napadené rozhodnutí odvolacího soudu je založeno (rovněž) na závěru, že uplatněný výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. byl naplněn; protože uvedený právní závěr nebyl dovoláním zpochybněn, dovolací soud z něho v dalším vychází.

Soudní praxe je ustálená v názoru, že rovněž v případě, kdy je naplněn výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák., nemusí soud žalobě na přivolení k výpovědi z nájmu bytu vyhovět, a to s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 12. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1706/97, uveřejněný pod č. 43 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1999). Ustálená soudní praxe nezaznamenala odklon ani od názoru, že rozhodnutí o tom, zda jsou splněny podmínky pro použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák., je nutno učinit (zejména v případě, kdy se účastník řízení tohoto ustanovení výslovně dovolává) po pečlivé úvaze, v jejímž rámci musí být zváženy jak důvody, pro něž se použití citovaného ustanovení dožaduje nájemce (zde může jít např. o rodinné a sociální poměry vyklizovaného apod.), tak všechny rozhodné okolnosti na straně toho, kdo se přivolení k výpovědi z nájmu bytu domáhá (pronajímatele) - srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 3 Cdon 69/96, uveřejněného pod č. 62 v časopise Soudní judikatura 8/1997. Takovými rozhodnými okolnostmi jsou ty, které mohou ovlivnit odpověď na otázku, zda lze po žalobci - pronajímateli - spravedlivě požadovat, aby mu byla ochrana jeho práva (práva domáhat se přivolení k výpovědi) dočasně odepřena.

Soudní praxe dále dovodila, že neplacením nájemného ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 2003, sp. zn. 26 Cdo 585/2002, uveřejněný pod C 1693 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Ze žádného právního předpisu nevyplývá totiž možnost, aby si nájemce v případě nesouhlasu s výší nájemného sám nájemné snížil (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2004), případně jej dokonce neplatil vůbec.

V naznačených souvislostech nelze ztratit ze zřetele ani to, že placení nájemného náleží mezi základní povinnosti nájemce bytu (srov. § 685 a násl. obč. zák.); splnění této povinnosti nelze přitom podmiňovat tím, zda pronajímatel plní svoji povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 24. 4. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2083/2002, ze 7. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2325/2003, z 15. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002, a usnesení z 25. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1056/2002). Této povinnosti tudíž není nájemce zbaven ani v případě, že pronajímatel nesplní svoji povinnost odstranit kvalifikované závady bránící řádnému užívání bytu. Nesplní-li pronajímatel povinnost odstranit závady v bytě či v domě, jež brání řádnému užívání bytu nájemcem, nebo jimiž je výkon jeho práva ohrožen, může totiž nájemce volit buď cestu soudního řízení, v němž by se domáhal vůči pronajímateli splnění konkrétní povinnosti ve vztahu k údržbě bytu, nebo postupovat podle § 691 obč. zák., tj. závadu po předchozím upozornění pronajímatele odstranit v nezbytné míře sám a po pronajímateli - v prekluzívní šestiměsíční lhůtě od odstranění závad - požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Podle okolností případu není vyloučen ani vznik práva nájemce na slevu z nájemného podle § 698 odst. 1 věty první obč. zák.; toto právo však může nájemce uplatnit jen tehdy, nezvolil-li postup podle § 691 obč. zák. Vznikne-li nájemci nesplněním udržovací povinnosti pronajímatele škoda, odpovídá za ni pronajímatel podle § 420 obč. zák. Z uvedeného vyplývá, že v případě nesplnění povinnosti pronajímatele odstranit závady v bytě není nájemce oprávněn přestat platit nájemné (jinak řečeno ani tato okolnost jej nezbavuje povinnosti platit nájemné), nýbrž je zde k dispozici režim upravený v ustanovení § 691 obč. zák.

V projednávané věci odvolací soud dospěl k závěru, že uplatněná výpověď z nájmu bytu je v rozporu s dobrými mravy, a proto žalobu zamítl. Přitom rozhodující význam při posouzení věci z hlediska § 3 odst. 1 obč. zák. přisoudil zdravotnímu stavu žalované a jejím sociálním poměrům. V rozporu s výše citovanou judikaturou se však nezabýval otázkou, zda tyto okolnosti byly důvodem, pro který nájemné neplatila, ani tím, zda dlužné nájemné (včetně poplatku z prodlení) uhradila a zda nadále řádně platí běžné nájemné. Rovněž tak nezohlednil okolnost, že povinnost pronajímatele zajistit nájemci řádný výkon jeho užívacího práva k bytu a povinnost nájemce plnit základní povinnost vyplývající z nájmu bytu, tj. povinnost platit nájemné, nemají povahu synallagmatického závazku, a jejich plnění proto nelze vzájemně vázat. V neposlední řadě pak nezohlednil ani přístup žalované k žádosti žalobce o zpřístupnění bytu za účelem zjištění závad,tj. tím, zda mu poskytla potřebnou součinnost, což je její povinností ve smyslu § 692 odst. 1 obč. zák., a naopak v její prospěch zhodnotil to, že nepostupovala v souladu s ustanovením § 691 obč. zák. Dovodil-li tedy odvolací soud, že výpověď z nájmu bytu daná z důvodu uvedeného v § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. je v rozporu s dobrými mravy, aniž při posouzení věci podle § 3 odst. 1 obč. zák. zkoumal právně významné skutečnosti, je jeho právní posouzení věci neúplné a v důsledku toho i nesprávné.

Lze tedy uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl uplatněn opodstatněně. Nejvyšší soud proto podle ustanovení § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil napadený rozsudek a věc vrátil odvolacímu soudu podle § 243b odst. 3 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení.

Právní názor odvolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 o. s. ř.).