Nemovitost bez příjezdové cesty

Poradna zdarma, rada první

Nezbytná cesta

Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou a vlastníkem sousedního pozemku není možná žádná domluva, se může obrátit na soud za účelem zřízení nezbytné cesty. Nezbytná cesta může být povolena soudem a to v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími. Soud může zřídit nezbytnou cestu jako závazkové právo zejména pak nájem či pacht, avšak ve většině případů se bude jednat o právo věcné, a to služebnost stezky a cesty popř. průhonu.

Soud však nepovolí nezbytnou cestu především ve čtyřech případech, a to převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty nebo způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá nebo žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. Nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.

Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. Je nutné zdůraznit, že za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Vlastník nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, poskytne jistotu přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku. To však neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne.

Poradna zdarma, rada druhá

Věcné břemeno

Další způsobem, jak zajistit přístupovou cestu k nemovitosti, která ji postrádá, je zřízení služebnosti stezky a cesty popř. průhonu prostřednictvím příslušné smlouvy uzavřené s vlastníkem sousedního pozemku, a to jako právo věcné tedy podléhající zápisu do katastru nemovitostí.

Služebnost stezky zakládá právo chodit nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali. Služebnost stezky neobsahuje právo vjíždět na služebný pozemek na zvířatech ani vláčet po služebném pozemku břemena. Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly. Ve služebnosti cesty není obsaženo právo průhonu. Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá. Služebnost průhonu zakládá právo hnát zvířata přes služebný pozemek. Se služebností průhonu je spojeno i právo jezdit jinými než motorovými vozidly. Je-li služebným pozemkem pozemek určený k plnění funkcí lesa, zakazuje se zřídit služebnost průhonu dobytka. Rozhodne-li orgán veřejné moci, že je služebný pozemek určen k plnění funkcí lesa až po zřízení takové služebnosti, služebnost zaniká. Plocha pro výkon služebnosti stezky, cesty nebo průhonu musí být přiměřená potřebě a místu.

Věcné břemeno stezky a cesty popř. průhonu by vždy mělo být zřízeno v konkrétním rozsahu dle geometrického plánu, neboť nebude-li dán tento rozsah, bude toto věcné břemeno zřízeno k tíži celého služebného pozemku, což ve většině případů nemusí být žádoucí.

Poradna zdarma, rada třetí

Nabytí spoluvlastnického podílu

Přístupovou cestu k nemovitosti je rovněž možné zajistit nabytím spoluvlastnického podílu na sousedním pozemku, který by zajistil přístup k nemovitosti. U tohoto způsobu záleží však na vůli a dohodě smluvních stran tedy převodce a nabyvatele, zda převod vlastnického práva bude realizován za úplatu zejména prostřednictvím kupní či směnné smlouvy nebo bezúplatně formou darování. 

Spoluvlastnický podíl představuje ideální nikoliv konkrétní část pozemku, tudíž vlastník tohoto spoluvlastnického podílu pozemek může užívat v plném rozsahu, není-li dohodou spoluvlastníku stanoveno jinak. Je však nutno pamatovat nikoliv na práva, ale i povinnosti spojené s podílovým spoluvlastnictvím, zejména pak správou společné věci. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci nadpoloviční většinou hlasů, nicméně rozhodnutí má právní účinky pro všechny pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. Právo na podání tohoto návrhu má opominutý spoluvlastník do 30 dnů od přijetí rozhodnutí nebo ode dne, kdy se o něm dozvěděl či mohl dozvědět. O významných záležitostech týkajících se společné věci zejména o jejím podstatném zlepšení či zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování musí rozhodnout minimálně dvě třetiny. K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.  

Poradna zdarma, rada čtvrtá

Přídatné spoluvlastnictví

Může nastat stav, kdy předmětem podílového spoluvlastnictví je společná věc, ale tito podíloví spoluvlastníci individuálně vlastní samostatné věci, které vytvářejí místně a účelem vymezený celek a tato společná věc slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné. Tato společná věc je pak v přídatném spoluvlastnictví.

U příjezdové cesty pak o přídatné spoluvlastnictví půjde zejména v situaci, kdy tuto příjezdovou cestu vlastní ve spoluvlastnictví více spoluvlastníků, přičemž tito spoluvlastníci rovněž ve svém výlučném (individuálním) vlastnictví vlastní další pozemky, přičemž tyto pozemky vytvářejí účelový celek např. průmyslový areál, chatovou osadu či zahrádkářskou kolonii a užívání těchto pozemků není bez věci v přídatném spoluvlastnictví tj. příjezdové cesty dobře možné. U nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí se bude přídatné spoluvlastnictví zapisovat do katastru nemovitostí.

Věc v přídatném spoluvlastnictví nesmí být proti vůli některého ze spoluvlastníků odňata společnému účelu. Zatížit lze věc v přídatném spoluvlastnictví jen způsobem, který nebrání jejímu využití společnému účelu. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví lze převést jen za současného převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Převádí-li se vlastnické právo k takové věci, platí, že se převod vztahuje i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví.

Nedohodnou-li se spoluvlastníci jinak, zvolí k běžné správě věci v přídatném spoluvlastnictví jednoho ze spoluvlastníků jako správce. Není-li správce spoluvlastníky zvolen ani po třech měsících, jmenuje ho na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud. Nedojde-li k jiné dohodě, volí spoluvlastníci správce většinou hlasů, přičemž každý spoluvlastník má jeden hlas. Nedojde-li k jiné dohodě, volí spoluvlastníci správce většinou hlasů, kdy spoluvlastník má jeden hlas.

Poradna zdarma, rada patá

Dohoda

S vlastníkem pozemku, který má sloužit k zajištění přístupu, je rovněž možné uzavřít písemnou dohodu bez věcně právních účinků představující závazek vlastníka sousedního pozemku strpět přístup přes svůj pozemek. I na základě takto uzavřené dohody, ať už za úplatu či bezúplatně, je možné sousední pozemek za tímto účelem užívat. Toto právo obsahově podobné jako služebnost cesty a stezky by se však jakožto závazkový vztah nezapisovalo do katastru nemovitostí a dohoda by pak byla účinná pouze mezi jejími účastníky. V případě dohody bez věcně právních účinků je nutné pamatovat na skutečnost, že práva a povinnosti z ní by posléze v případě převodu či přechodu vlastnického práva nepřecházeli na další vlastníky.

Rada závěrem:

Při koupi nemovitosti je nutné být velmi obezřetný a vždy si ověřit, zda daná nemovitosti má zajištěný dostatečný přístup. Vyhnete se tak do budoucna případným problémům a potížím se zřizováním přístupové cesty, a to jak po stránce finanční tak i časové.

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů účinných ke dni 8. 8. 2016:

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník