Právo stavby

Poradna zdarma, rada první

Samostatná nemovitá věc

Právo představuje užívací věcné právo k věci cizí, které slouží ke stavebnímu využití cizího pozemku. Toto právo lze zřídit jak na stavby již existující, tak na stavby, které budou teprve postaveny. Právo stavby je samostatnou nemovitou věcí, se kterou lze volně disponovat, neboť se jedná o věc v právním slova smyslu. Tedy, lze jej převést, zcizit či může být předmětem pozůstalosti. Právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce.

Stavbu, kterou stavebník (osoba, jež je vlastníkem práva stavby) takto postaví či převezme, se nestane součástí pozemku, na kterém stojí, ale stane se vlastnictvím stavebníka jako součást práva stavby. Právo stavby jako věcné právo pak zatíží pozemek, na němž je zřízeno. Právo stavby může existovat i samo osobě, to znamená bez stavby, avšak samotná stavba nemůže existovat sama o sobě. Pokud tedy stavba není součástí práva stavby, stane se dle zásady superficies solo cedit součástí pozemku, na němž stojí.

Poradna zdarma, rada druhá

Stavba na povrchu i pod povrchem pozemku

Jak již bylo řečeno právo stavby lze zřídit na stavbu, která bude teprve postavena, tak i na stavbu již postavenou. Stavebník má také možnost v rámci práva stavby zřídit stavbu jak na povrchu cizího pozemku, tak i pod jeho povrchem. To znamená, že právo stavby může představovat i podzemní stavbu jako je např. vinný sklep.

Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Jedná se o případy, kdy právem stavby je zatížen sousední pozemek z důvodu například manipulační plochy na pozemku.

Poradna zdarma, rada třetí

Vznik zápisem do veřejného seznamu

Právo stavby je právo, které podléhá evidenci ve veřejném seznamu, a to konkrétně v katastru nemovitostí. Každý má tak právo nahlédnout do katastru nemovitostí, a zjistit, zda je určitý pozemek zatížen právem stavby či jiným věcným právem.

Právo stavby se nabývá buďto smlouvou, vydržením, anebo rozhodnutím orgánu veřejné moci.  Nejčastější způsob v praxi je prostřednictvím smlouvy. Pokud budete zřizovat právo stavby smlouvou, vyžaduje se vždy písemná forma. Smluvně zřízené právo stavby vzniká až okamžikem zápisu do veřejného seznamu (katastr nemovitostí). Podstatnými náležitostmi, které musí tato písemná smlouva obsahovat, jsou zejména: jasný projev vůle vlastníka pozemku o zřízení práva stavby, označení předmětného pozemku, vymezení předmětné stavby, stanovení doby trvaní práva stavby a také zda se jedná o úplatné či bezúplatné právo.

Právo stavby může tedy být zřízeno za úplatu. Úplata může být sjednána jako jednorázový, ale i opakující se poplatek – stavební plat. Pokud dojde ke sjednání úplatného práva stavby s opakujícími se dávkami jako stavební plat, je tento stavební plat pohledávkou, kterou má vlastník pozemku vůči stavebníkovi.

Poradna zdarma, rada čtvrtá

Dočasnost práva stavby

Jedná se o dočasné právo, které lze zřídit pouze na omezenou dobu. Právo stavby je zákonem omezeno na maximální dobu 99 let. Naopak minimální délka práva stavby není nijak omezena. To neznamená, že právo stavby nemůže existovat delší dobu. Po uplynutí lhůty 99 let, kdy právo zanikne, je možné, jej znova obnovit na další 99 let, nejdříve však následující den po uplynutí lhůty. Ovšem vyžaduje se opět nová smlouva a podání nového návrh na vklad věcného práva do katastru nemovitostí. Tento proces není nijak omezen, takže je možné jej opakovat. V případě nabytí práva stavby držbou, je délka tohoto práva zákonně omezena, a to na dobu 40 let. Tato doba může být soudem zkrácena či prodloužena, avšak pouze na návrh dotčené strany.

Pokud bylo právo stavby stanoveno na kratší dobu než 99 let (např. 30 let), je možné jej prodloužit i zkrátit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku v katastru nemovitostí zapsána zatížení v pořadí za tímto právem stavby.

Právo stavby zaniká uplynutím doby, pro kterou bylo sjednáno (tedy max. 99 let). Zánikem práva stavby, dojde ke spojené stavbě s pozemkem ve světle zásady superficies solo cedit, a stavba se tak stane součástí pozemku, na kterém stojí. Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak.

Poradna zdarma, rada pátá

Práva a povinnosti stavebníka

Stavebník má stejná práva jako vlastník v případě, kdy se jedná o stavbu vyhovující právu stavby. Jde především o takovou stavbu, která byla vystavěna v souladu s právem stavby (např. nesmí jít o stavbu pro komerční účely). Jestliže stavba vyhovuje právu stavby, může stavebník s právem stavby volně nakládat, pokud jeho jednání neodporuje ujednáním ve smlouvě. Stavebník může stavbu pronajmout, propachtovat, zřídit k ní služebnost či stavbu rozdělit na jednotky. Vyhradí-li si vlastník pozemku souhlas k zatížení práva stavby, zapíše se výhrada do veřejného seznamu. V takovém případě lze do veřejného seznamu zapsat zatížení práva stavby jen se souhlasem vlastníka pozemku

Stavebník má také povinnosti, které je povinen dodržovat. Jedná se především o povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu, a dále je omezen smluvními podmínkami, které si ujednal s vlastníkem pozemku. Smlouva může stavebníku uložit, aby stavbu provedl do určité doby. Smlouva může stavebníku uložit povinnost stavbu pojistit. Vlastníku pozemku může být vyhrazeno schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, avšak ani je-li to vlastníku pozemku vyhrazeno, nemůže odepřít souhlas k právnímu jednání, které není k jeho újmě. Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby, ujednají-li si však strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu.

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů, účinných ke dni 9. 8. 2016:               

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník