Přechod nájmu bytu

Rady v tomto článku jsou v souladu s novým občanským zákoníkem.

Poradna zdarma, rada první

K přechodu nájmu bytu dochází automaticky, jestliže dojde k naplnění skutečností předpokládaných občanským zákoníkem.

Jestliže původní nájemce bytu zemře a současně se nejedná o společný nájem, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu. K tomuto souhlasu se však nevyžaduje písemná forma. Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, má pronajímatel právo požadovat po něm jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil. To platí i v případě, že pronajímateli vznikne povinnost vypořádat jistotu s nájemcovým dědicem. Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti a zaplatil-li nájemce nájemné předem, vydá člen nájemcovy domácnosti dědici, co takovým zaplacením ušetřil nebo co nabyl.

Poradna zdarma, rada druhá

Nájem bytu vzniklý v důsledku jeho přechodu, je časové omezen.

Nájem bytu po jeho přechodu skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. To ovšem neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let. Stejně tak to neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku osmnácti let; v tomto případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku dvaceti let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak. Splňuje-li více členů nájemcovy domácnosti podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně. Je-li členem nájemcovy domácnosti nájemcův potomek, má přednostní právo, aby na něho přešla práva a povinnosti z nájmu. Je-li však takových osob více, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně; každá z nich však může sama za sebe prohlásit, že v nájmu nechce pokračovat.

Poradna zdarma, rada třetí

Právo nájmu bytu lze odmítnout.

S ohledem na to, že k přechodu nájmu dochází přímo ze zákona, není nutné s novým nájemcem uzavírat novou nájemní smlouvu a vyjadřovat s tímto postupem souhlas, ať již ze strany pronajímatele nebo ze strany nájemce. Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat; dnem dojití oznámení pronajímateli její nájem zaniká. Zemře-li nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl. Rovněž je důležité to, že s nájmem bytu nepřecházejí na nového nájemce závazky mezi pronajímatelem a původním nájemcem, jako je například dluh na nájemném. Tyto závazky se vypořádávají v dědickém řízení, a proto je možné, že dluh může přejít na jinou osobu než na nového nájemce. Právo nájmu bytu tedy nepřechází na oprávněné osoby děděním, nýbrž na základě jiných právních skutečností.

Smlouva nájemní na pozemek
Smlouva nájemní na dům
Smlouva nájemní na byt
Smlouva nájemní na nebytový prostor
Smlouva podnájemní na byt

Poradna zdarma, rada čtvrtá

V případě společného nájmu zůstává právo nájmu ostatním společným nájemcům.

Zaniklo-li manželství smrtí manžela a manželé měli společné nájemní právo k domu nebo bytu, v němž se nacházela jejich rodinná domácnost, zůstane nájemcem bytu pozůstalý manžel. To platí i pro ostatní případy společného nájmu - jestliže zemře jeden ze společných nájemců, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce. Stejně tak družstevní podíl, který byl ve společném jmění manželů, přechází na pozůstalého manžela, k tomu se přihlédne při vypořádání dědictví.

Poradna zdarma, rada pátá

Pokud nedojde k přechodu nájmu, přejdou práva a povinnosti nájemce na jeho dědice.

Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti, jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí. Pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Nájemcův dědic může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost. Není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele; nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů účinných ke dni 6. 2. 2015:
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník