Zmrzlý nájemce

Zmrzlý nájemce

Alena Malinová, se jako čerstvá absolventka střední školy v oboru kadeřnictví rozhodla ihned po ukončení studia podnikat ve svém oboru. Na internetu si vyhledala vhodný byt, který by jí sloužil nejen k bydlení ale zároveň i jako kadeřnický salón a s pronajímatelem Borůvkou podepsala nájemní smlouvu. V nájemní smlouvě si Borůvka vymínil povinnost Malinové platit smluvní pokutu, kterou by byla povinna platit ve výši 5.000 Kč za každý měsíc, v případě, že by byla v prodlení s úhradou nájmu a záloh na služby spojených s nájmem. Po několika měsících bezproblémového užívání bytu, v době kdy venkovní teploty dosáhly vysokých hodnot mrazu, Aleně v bytě přestala téci teplá voda a nešlo topení.

Aleně tak nemohla jednak sama byt užívat a současně nemohla provozovat ani svůj kadeřnický salón. Alena zjistila, že se nejedná o běžnou závadu a problém je ve starém a nefunkčním plynovém kotli, který v bytě ohříval vodu pro mytí i topení, a který je nutno vyměnit za nový. Alena proto ihned vyzvala Borůvku, aby co nejdříve odstranil vzniklou závadu. Borůvka však reagoval slovy, že nový kotel kupovat a měnit nebude, protože se jedná o drobnou opravu, kterou si každý nájemce hradí sám. Zoufalá Alena, s obavou, že přijde o své zákazníky, zavolala instalatérskou firmu, u které si nový kotel a jeho výměnu objednala. Nový kotel, jeho výměna včetně prací souvisejících s instalací Alenu přišlo celkem na 29.000 Kč, na což si musela půjčit od svých rodičů. Aleně se ale jednání pronajímatele Borůvky nelíbilo, a proto se s žádostí o radu obrátila na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz.

RADA PRO ALENU MALINOVOU

  • Nefunkčnost kotle není drobnou záležitostí. Pronajímatel má ze zákona povinnost takovou vadu v přiměřené době odstranit. Pokud tak neučiní, může vadu odstranit sám nájemce, který je následně oprávněn požadovat náhradu nákladů, popřípadě i slevu z nájemného po pronajímateli.
  • Ke smluvní pokutě, kterou si Malinová s Borůvkou v nájemní smlouvě sjednali, se nově ze zákona nepřihlíží, a proto by Malinová v případě prodlení s platbou nájemného či záloh na služby nebyla povinna sjednanou smluvní pokutu platit.

 

KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU NÁJMU BYTU A DOMU NALEZNETE?

§ 2235 - 2301 v ČÁSTI ČTVRTÉ Hlava II. zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY

Tento článek jste si mohli přečíst
také v Deníku.
 

V zájmu zvýšení ochrany nájemce zákonodárce upouští od možnosti sjednat si smluvní pokutu pro porušení povinnosti vyplývající ze smlouvy nebo zákona. Smluvní pokuty byly často součásti nájemních smluv a mnohdy byly také velmi nepřiměřené. Pronajímatelům dal zákonodárce zase právo aby, v případě, že nájemce řádně a včas neplatí nájem a služby po dobu delší třech měsíců, nájemní smlouvu vypověděl, a to tzv. „výpovědí bez výpovědní doby“. Poplatky z prodlení je možno požadovat už jen toliko za neplacení služeb. Jestliže se nájemce dostane do prodlení s placením nájmu, může nově pronajímatel požadovat úrok z prodlení ve výši, kterou si strany samy stanoví; v případě že si výši úroku z prodlení strany nesjednají, platí, že je sjednána ve výši určeném v nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

 

CO JE NOVÉHO V OBLASTI NÁJMU BYTU A DOMU?

Sankce za neplacení nájemného včas

Jestliže se nájemce dostane do prodlení s placením nájmu, může po něm pronajímatel požadovat toliko úroky z prodlení. Výše úroků z prodlení je stanovena nařízením vlády č. 351/2013 Sb. nebo si jí pronajímatel s nájemcem mohou sjednat odchylně. Nově je také vyloučena možnost sjednat si u nájmu bytu smluvní pokutu pro případ porušení povinností ze strany nájemce.

Bytové náhrady

Nový občanský zákoník ruší institut bytové náhrady. Pronajímatel již nemusí nájemci zajišťovat náhradní bydlení v případě skončení nájmu.

NEZAPOMEŇTE

  • Nepřihlíží se k ujednáním v nájemní smlouvě, která ukládají nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu a ani k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost, které je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
  • Nájem se řídí novým občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. od 1.1.2014 i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se však posuzují podle dosavadních právních předpisů, tj. platných do 31.12.2013. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Ustanovení § 2249 odst. 1 nového občanského zákoníku se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 nového občanského zákoníku se použije obdobně.
  • Nájemce provádí a ze svého hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
  • Právní úprava služeb spojených s nájmem je upravena ve zvláštním zákoně – zákon č. 67/2013 Sb.

 

ODEVZDÁNÍ BYTU, ÚPRAVA BYTU, PŘESTAVBA NEBO JINÁ ZMĚNA BYTU

Odevzdání bytu pronajímatelem

Nový občanský zákoník výslovně dovoluje, aby si pronajímatel s nájemcem dohodl, že k obývání bude předán byt, který není způsobilý k obývání. Pro platnost takové nájemní smlouvy je však zapotřebí, aby v ní byla ujednána také zvláštní práva a povinnosti, která plynou ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných oprav.

Úprava, přestavba nebo jiná změna bytu prováděná pronajímatelem

Je-li nutné vyklizení bytu nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí to oznámit nájemci alespoň deset dnů před zahájením prací. Odmítne-li však nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu (návrh však musí být podán do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, jinak pronajímatelovo právo domáhat se vyklizení bytu nájemcem zaniká).

Úprava, přestavba nebo jiná změna bytu prováděná nájemcem

I nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu, ovšem potřebuje k tomu vždy souhlas pronajímatele. Pokud však jsou úpravy nezbytně nutné např. kvůli zdravotnickému postižení nájemce nebo člena domácnosti, a pronajímatel nájemci bez vážného a spravedlivého důvodu potřebný souhlas neudělí, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.

DOPORUČENÍ Z PRAXE

  • Než podepíšete nájemní smlouvu, velmi pečlivě si přečtete její obsah.
  • Nájemné a služby plaťte řádně a včas.
  • Bez zbytečného odkladu prokazatelně oznamte pronajímateli poškození nebo vady v bytě či domě, pro kterou nelze byt nebo dům řádně užívat.

SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ

Smluvní pokuta – sankce za porušení povinnosti. Od 1. ledna 2014 není možno u nájmu bytu a domu sjednat.
Úrok z prodlení – Úrok z prodlení je peněžitá sankce za to, že jste včas neuhradili platby, ke kterým jste byli povinni.
Odevzdání bytu – okamžik, kdy pronajímatel obdrží od nájemce klíče od bytu a nebrání mu nic v přístupu do bytu a v jeho užívání.