Na co si dávat pozor při uzavírání nájemní smlouvy k bytu z pohledu nájemce

Rady v tomto článku jsou v souladu s novým občanským zákoníkem.

První rada právní poradny

Ujistěte se, zda má nájemní smlouva všechny požadované náležitosti a v případě pochyb oslovte raději advokáta

Obvyklými náležitostmi každé nájemní smlouvy je označení smluvních stran, přesné určení pronajímaného bytu včetně jeho veškerého příslušenství a rozsahu jeho užívání a určení výše nájemného a úhrad za plnění poskytována v souvislosti s užíváním bytu. Absence některých těchto údajů však nezpůsobuje neplatnost smlouvy, důležité je, aby existovala mezi stranami shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání náleží pronajímateli sjednané nájemné. Smlouva vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. V této souvislosti pak dále platí, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Vypracování smlouvy na míru

Smlouva nájemní na pozemek
Smlouva nájemní na dům
Smlouva nájemní na byt
Smlouva nájemní na nebytový prostor
Smlouva podnájemní na byt

Vlastnictví k pronajímanému bytu si nechte pronajímatelem doložit výpisem z katastru nemovitostí, nebo si tyto informace v něm ověřte sami, zejména pro zjištění, jestli je pronajímatel výlučným vlastníkem nebo má byt ve společném jmění manželů či v podílovém spoluvlastnictví. Pokud není jediným vlastníkem, potřebuje k uzavření smlouvy souhlas dalšího spoluvlastníka. Dále nezapomeňte, že do katastru nemovitostí lze zapsat i právo nájmu, a to na žádost pronajímatele nebo nájemce se souhlasem pronajímatele.

U družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva uzavřít pouze za podmínek stanovených v zákoně o obchodních korporacích, či popřípadě za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva.

Právní poradna online

Získejte odborné právní poradenství za cenu, kterou si můžete dovolit. Dotaz položíte online, odpověď advokátní kanceláře Vám přijde emailem.

Volbou krátkého dotazu, složitějšího dotazu nebo rozsáhlého dotazu s přílohami zvolíte rozsah i cenu odborné odpovědi.

Více o právní poradně online ⇢

Druhá rada právní poradny

Požadujte, aby v nájemní smlouvě byla přesně specifikována výše nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním včetně všech souvisejících poplatků

Občanský zákoník stanoví, že nájemné se má stanovit pevnou částkou, přičemž se má za to, že nájemné se sjednává za jeden měsíc. Není-li pak v nájemní smlouvě uvedena výše nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. V rámci právní jistoty však trvejte na tom, aby ve smlouvě byla skutečně uvedena konkrétní výše nájemného, způsob výpočtu úhrad spojených s užíváním bytu, interval jejich fakturace a datum jejich splatnosti. Samozřejmostí je podrobný rozpis služeb, které je povinen Vám zajišťovat pronajímatel, a těch, které si budete zajišťovat sami.

V nájemní smlouvě je možné ujednat každoroční zvyšování nájemného nebo naopak zvyšovaní nájemného zcela vyloučit. Pokud nájemní smlouva takové ujednání neobsahuje, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Výše uvedené platí obdobně i v případě, že nájemce navrhuje snížení nájemného.

Dále je pronajímatel oprávněn při sjednání nájemní smlouvy od Vás požadovat, abyste složili peněžitou jistotu, že zaplatíte nájemné a splníte jiné povinnosti vyplývající z nájmu (kauci), tato jistota však nesmí vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel složenou jistotu nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má ovšem právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Mimoto si pohlídejte, zda si pronajímatel nestanoví vlastní smluvní pokuty za Vaše závazky či jiné porušení povinností, neboť na základě občanského zákoníku se nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Telefonická právní poradna

Vyřešte naléhavý právní problém ihned. Okamžitě vám poradíme, jak ve vaší životní situaci postupovat. Zavolejte zkušeným advokátům na právní linku.

Více o telefonické právní poradně ⇢

Třetí rada právní poradny

Nájem sjednaný na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoliv bez uvedení důvodu, v případě nájmu na dobu určitou však pouze v odůvodněných případech.

Jedná-li se nájem na dobu neurčitou, můžete nájemní vztah ukončit kdykoliv, musíte však dodržet výpovědní dobu, pokud se s pronajímatelem nedohodnete na jiném okamžiku ukončení. Pokud dohoda nepřichází v úvahu, oznamte úmysl skončit nájemní vztah pronajímateli v písemné výpovědi, kterou mu musíte prokazatelně doručit. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž pronajímatel výpověď obdržel. Pakliže je však sjednán nájem na dobu určitou, můžete nájem vypovědět pouze tehdy, změní-li se okolnosti, z nichž jste při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po Vás nelze rozumně požadovat, abyste v nájmu pokračoval. I zde však platí výše uvedené ohledně náležitosti a výpovědní doby.

Co se týče nájmu na dobu určitou, tak ten zaniká rovněž uplynutím stanovené doby, jestliže ve smlouvě není doložka o automatické prolongaci po uplynutí této doby. Na následném prodloužení se můžete s pronajímatelem domluvit také formou písemného dodatku k nájemní smlouvě.

Čtvrtá rada právní poradny

Pronajímatel Vám může vypovědět nájem pouze ze zákonem stanovených důvodů

Pronajímatel není oprávněn s Vámi ukončit nájemní vztah dle své volné úvahy nebo bez uvedení důvodu, ale vždy musí dojít k naplnění jednoho či více ze zákonem požadovaných důvodů. 

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době:

• poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu
• je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
• má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat
• je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

• má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
• potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni

Pronajímatel Vám rovněž musí písemnou výpověď prokazatelně doručit a uvést v ní důvod výpovědi a poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Pátá rada právní poradny

Pozor na uzavření nájemní smlouvy s osobou, která není vlastníkem bytu, ale je pouze jeho nájemcem – pro podnájem platí jiná pravidla

V případě, že uzavíráte nájemní smlouvu pouze s nájemcem předmětného bytu, vzniká mezi vámi podnájemní vztah, který nepožívá tak silnou právní ochranu jako vztah nájemní. Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Za této situace si vždy tento souhlas nechte předložit. Podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností; jimi jsou zejména den skončení nájmu a popřípadě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů, účinných ke dni 14.1.2016:
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník