Neplatná výpověď z nájmu bytu = právo na ochranu u soudu
Paní Kamila Borůvková si pronajala malý a útulný byt v klidné části města. S pronajímatelem Malinou uzavřela písemnou nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Po pěti měsících Kamilu Malina Kamilu osobně navštívil a sdělil jí, že byt nutně potřebuje pro svou dceru a současně Kamile předal písemnou výpověď z nájmu bytu s výpovědní dobou sedmi dnů. Kamila sice Malinovi sdělila, že s výpovědí nesouhlasí, ale ten jí sdělil, že mu zákon takový postup umožňuje a pokud se ve stanovené lhůtě dobrovolně nevyklidí, exekučně ji vystěhuje. Zoufalá Kamila se zalekla, byt po pěti dnech vyklidila a uchýlila se ke své kamarádce Janě, která ji přechodně poskytla přístřeší ve svém bytě. Asi po měsíci a půl Kamila navštívila bývalou sousedku Terezu a od ní zjistila, že byt, ze kterého se musela odstěhovat je po celou dobu prázdný. Rozčílená Kamila ihned volala pronajímateli Malinovi: "Vy jste mě podvedl!". Malina se smál a reagoval: "Byla jste mi nesympatická, chtěl jsem se Vás zbavit, no a vyšlo mi to". Naštvaná Kamila se s problémem svěřila internetové právní poradně www.pravnilinka.cz.
RADA PRO PANÍ BORŮVKOVOU
Malina porušil zákon, když výpovědní dobu stanovil pouze ve výši sedmi dnů. Nově zákon totiž výslovně stanoví, že pronajímatel nájem sjednaný na dobu neurčitou, může vypovědět jen v tříměsíční výpovědní době a pouze v případě, že byt potřebuje pro svého příbuzného, jakož i pro další osoby uvedené v zákoně. Kamila se proto mohla u soudu domáhat neplatnosti výpovědi ze strany pronajímatele.
Malina porušil zákon i tím, že Kamile znovu nenabídl byt k pronajmutí, když byt nevyužil do jednoho měsíce od jeho vyklizení k účelu, pro který dal Kamile výpověď. Kamila má proto nárok, aby jí Malina byt znovu pronajal nebo aby jí nahradil škodu (např. zaplacení nákladů na stěhování).
KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU NÁJMU BYTU A DOMU NALEZNETE?
§ 2235 - 2301 v ČÁSTI ČTVRTÉ Hlava II. zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník
SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY
také v Deníku.
ZPŮSOBY SKONČENÍ NÁJMU
1. Dohoda – nájem skončí dnem, který si strany dohodou sjednají.
2. Uplynutím doby určité – nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán
3. Zánik bytu (domu) – obecný důvod skončení nájmu vždy, kdy dojde ke zničení domu nebo bytu.
4. Výpověď nájmu – ze strany nájemce nebo pronajímatele. Režim výpovědí se liší i podle toho, zda nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou či neurčitou.
5. Další důvody skončení nájmu – není znám žádný dědic do 6 měsíců ode dne smrti nájemce – nájem zaniká.
Výpověď ze strany pronajímatele
| Výpovědní doba | Doba určitá i neurčitá | Doba neurčitá |
| Tří měsíční výpovědní doba | Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu | Má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno |
| Je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází | ||
| Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat | Potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni | |
| Je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (např. nájemce sbírá odpadky, které nesnesitelně zapáchají či hrozí požár). | ||
| Dvou měsíční výpovědní doba | Do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost | |
| Bez výpovědní doby | Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem |
Výpověď ze strany nájemce
| Výpovědní doba | Doba určitá | Doba neurčitá |
| Tří měsíční výpovědní doba | Změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval | Bez udání důvodu nebo pro jakýkoliv důvod. |
ODEVZDÁNÍ BYTU PO SKONČENÍ NÁJMU
Zákon stanoví, že nájemce je povinen pronajímateli předat v den, kdy nájem končí, přičemž byt je řádně odevzdán obdrží-li pronajímatel klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.
Nezapomeňte
- Výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně, přičemž stačí, když se písemnost dostane do sféry vlivu adresáta, např. vhozením do schránky. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
- Vypoví-li nájem pronajímatel, je povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a oprávnění navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, v opačném případě je taková výpověď neplatná. Nájemce má právo podat žalobu u soudu do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
- V případě, kdy nejde o společný nájem bytu, přechází nájem bytu na osobu, která v bytě žila ke dni smrti nájemce za předpokladu, že nemá vlastní byt. Je-li však touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ní nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.
Doporučení z praxe
Pokud vám dá pronajímatel výpověď z nájmu bytu, zkoumejte, zda je ve výpovědi uvedený konkrétní zákonný výpovědní důvod. Nesouhlasíte-li s takovou výpovědí, podejte v zákonné lhůtě dvou měsíců žalobu k soudu.
SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ
Hrubé porušení povinností – důvod pro výpověď z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou ze strany pronajímatele v případě, kdy nájemce dá třetí osobě byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele.
Zvlášť závažně porušená povinnost – důvod pro výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby ze strany pronajímatele v případě, kdy nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců nebo poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem nebo způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.