„Vykutálený“ pronajímatel bytu

Vlastníkem a pronajímatelem bytu byl pan Borůvka, třicetiletý podnikatel, kterému patřil celý dům. Malinovým se byt velmi líbil, a proto neváhali s Borůvkou podepsat nájemní smlouvu na dobu nájmu 18 měsíců, neboť jim Borůvka sdělil, že pokud budou řádně platit nájem, prodlouží jim nájem o dalších 10 let. Výše nájemného byla ujednána na 5.000 Kč měsíčně. O pár dní po podpisu nájemní smlouvy se Malinovi přestěhovali. Asi po roce Malinovy navštívila sestra paní Lívie, paní Klaudie Jahodová, která se po dvaceti letech manželství rozvedla. Při návštěvě se mimo jiné zmínila, že si po rozvodu hledá bydlení, neboť nemá kde bydlet. Lívie nechtěla svou sestru nechat na ulici, a tak se s manželem rozhodla, že Klaudie bude s nimi bydlet v jejich prostorném bytě. Pronajímateli Borůvkovi Lívie při placení nájmu oznámila, že si sestru do bytu nastěhovala. Po zhruba deseti měsících poté došlo k rozepři mezi panem Borůvkou a panem Borůvkou ohledně úklidu v domě. Pan Borůvka se urazil a rozhodl se, že se manželů Malinových zbaví a z bytu je vystěhuje. Panu Malinovi vyčetl, že si do bytu bez jeho písemného souhlasu nastěhovali sestru paní Malinové, a že jen oznámení o změně počtu osob v bytě nestačí, a proto manžele Malinovy vyzval, aby paní Jahodová byt neprodleně opustila. O den později si pan Borůvka pročítal nájemní smlouvu, kterou podepsal s Malinovými a zjistil, že nájemní smlouvu uzavřel jen na osmnáct měsíců, a proto už nájemní smlouva zanikla a Malinovi už v bytě nemají čtyři měsíce bydlet. Další den Borůvka manžele Malinovy osobně navštívil a arogantně jim sdělil, že jejich nájemní smlouva skončila, že jim nájem dále neprodlouží a vyzval je, aby byt do tří dnů vyklidili a odevzdali, jinak v opačném případě podá žalobu k soudu a pomocí exekutora je vystěhuje. Zoufalí manželé Malinovi se s tímto problémem svěřili internetové právní poradně www.pravnilinka.cz.

RADY MANŽELŮM MALINOVÝM

V uvedeném příběhu vznikly hned dvě sporné situace.

• První byla situace, že manželé přijali do své domácnosti sestru paní Malinové bez souhlasu pronajímatele. „Nový“ občanský zákoník sice dává možnost pronajímateli vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, nicméně souhlas si vyhradit pronajímatel nemůže v případě, kdy jde o osobu blízkou, což paní Klaudie Jahodová dle „Nového“ občanského zákoníku nepochybně je, neboť je sestrou paní Malinové. Z tohoto důvodu nemá pronajímatel právo se vůči nájemci vyklizení bytu domáhat.
• Druhou spornou situací bylo, že pronajímatel s nájemci uzavřel nájemní smlouvu na dobu určitou, tj. osmnáct měsíců. „Nový“ občanský zákoník nově zavádí, že pokud pokračují nájemci v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce (Borůvka vyzval manžely Malinovy k vyklizení bytu až po čtyřech měsících po dni, kdy jim měl nájem bytu skončit), aby byt opustili, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, tedy na dalších 18 měsíců. Z toho vyplývá, že nájemní vztah Malinovým trval dále, a proto by pronajímatel Borůvka se svou žalobou u soudu a vyklizením pomocí exekutorů neuspěl.

KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU NÁJMU BYTU A DOMU NALEZNETE?

§ 2235 - 2301 v ČÁSTI ČTVRTÉ Hlava II. zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY

Tento článek jste si mohli přečíst
také v Deníku.
 

Nájemní smlouvy k bytům patří mezi nejužívanější smluvní typy smluv v naší společnosti. Jelikož velké populaci obyvatel státu slouží k zajištění jejich bytových potřeb, jde o poměrně důležitou právní problematiku, kterou stát postupně dereguluje. Každý nemá dostatek finančních prostředků na koupi svého bytu nebo domu, a proto se nájem jeví jako jedna z mála možností, jak si zajistit střechu nad hlavou. Obecně platí, že nájemní smlouva je úplatná (bezúplatné oprávněné užívání bytu by bylo možno posoudit např. jako výpůjčku). Nájemné je stanoveno pevnou měsíční částkou. Pokud si strany neujednají výši nájemného (není to případ, kdy se pronajímatel s nájemcem dohodne na bezúplatném nájmu – výpůjčce), vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaké je v den uzavření nájemní smlouvy v místě obvyklé pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. K zajištění bytových potřeb se pronajímá byt, který je určen k účelu bydlení. Ovšem skutečnost, že pronajatý byt není určen k bydlení, nemůže být podle nové zákonné úpravy na újmu nájemci (např. byty jsou stavebním úřadem určeny k nebytovým účelům). Nájemní smlouvy budou proto platné. Právní úpravu nájmu bytu a domu v „Novém“ občanském zákoníku lze hodnotit spíše pozitivně, neboť hlavním přínosem je posílení ochrany nájemce (např. zákaz smluvních pokut, neúměrného zvyšování nájemného, ochrana v tom smyslu, že se nepřihlíží k ujednání, která zkracují nájemcova práva). Naopak je nutno zmínit i to, že nová právní úprava ruší povinnost pronajímatel při ukončení nájmu zajistit nájemci jiné bydlení.

CO JE NOVÉHO V OBLASTI NÁJMU BYTU A DOMU?

Nájemné a jeho zvyšování

Jak už bylo řečeno, nájemné je úplata za užívání bytu. Nájemné se zpravidla platí předem na každý měsíc, nejpozději do pátého dne příslušného měsíce – splatnost nájemného (lze si však ujednat i jiný datum splatnosti). Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud si to ovšem v nájemní smlouvě neujednají, může pronajímatel v písemné formě (zpravidla dodatkem k nájemní smlouvě) navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Je však limitován tím, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Uveďme si příklad: Pan Malina se s pronajímatelem (panem Borůvkou) dohodli na nájemném ve výši 5.000 Kč, přičemž v nájemní smlouvě nebylo ani slovo o zvyšování nájemného. Hladina nájemného se v obdobném bytě v okolí pohybuje do 7.000 Kč. Po roce pan Borůvka požaduje zvýšení nájemného na 5.800 Kč. Z toho vyplývá, že po dobu dalších dvou let nesmí být zvýšeno nájemné více než o 200 Kč (maximální zvýšení nájemného po dobu tří let od uzavření nájemní smlouvy je možné o 1.000 Kč).

Jistota (nebo také kauce)
Pronajímatel může požadovat zaplacení peněžité jistoty. Výše jistoty nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného (dříve šestinásobek). Pokud si tedy Malinovi sjednali s panem Borůvkou nájemné ve výši 5.000 Kč měsíčně, nesmí jistota (skládána zpravidla v okamžiku uzavření nájemní smlouvy) být vyšší než 15.000 Kč. Při skončení nájmu je pronajímatel povinen jistotu vrátit s tím, že si může započíst, co mu případně nájemce dluží.

Práva a povinnost stran
Nájemce je oprávněn v bytě pracovat nebo i podnikat, ovšem za předpokladu, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Těžko bychom si v bytě panelového domu představili provozovnu stolařství nebo jiné hlučnější práce. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě (např. situace, kdy je pronajímatel alergický na určitý druh zvířat nebo zvíře silněji zapáchá či je příliš hlučné).

Podnájem
Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu byt pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost musí být dána v písemné formě. Dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení povinnosti nájemce, které může vést k výpovědi z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou. Souhlasu pronajímatele není potřeba, pokud nájemce dá třetí osobě část bytu do podnájmu, ve kterém sám nájemce trvale bydlí. Podnájem končí společně s nájmem.

Členové nájemcovy domácnosti
Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím nového člena domácnosti. Souhlasu však není potřeba, pokud má být novým členem domácnosti osoba blízká (viz případ pana Maliny). Pronajímatel je pochopitelně oprávněn požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený jeho velikosti. To stejné platilo i v předchozí právní úpravě. Změna nastala však v případě formě oznámení o zvýšeném počtu členů domácnosti – nově postačí i ústní oznámení.

NEZAPOMEŇTE

• Nájem bytu slouží primárně k zajištění bytových potřeb. Jedná-li se o prostoře sloužící výhradně k podnikatelské činnosti – nepoužijí se na ně ustanovení o nájmu bytu.
• Nájemní smlouva vyžaduje písemnou smlouvu.
• Jestliže je ujednána smluvní pokuta za porušení nájemcových povinnosti, nepřihlíží se k ní.
• Pokud není v nájemní smlouvě stanoveno zvyšování nájemného, může být nájemné zvýšeno po dobu tří let maximálně o 20 % z původního nájemného.
• Je-li nájemce v prodlení s placením nájemného, je pronajímatel oprávněn požadovat úroky z prodlení.
• Pokud pronajímatel žádá jistotu, musí být sjednána v nájemní smlouvě a její výše nesmí přesahovat trojnásobek měsíčního nájemného.
• Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
• Nájemce může přijímat ve své domácnosti osobu blízkou i bez souhlasu pronajímatele (a to i v případě, když si souhlas pronajímatel v nájemní smlouvě vyhradí).
• Jestliže nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě byt do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Souhlas nemusí být dán, pokud nájemce v bytě trvale bydlí a do podnájmu dává část bytu.

DOPORUČENÍ Z PRAXE

• Předtím, než podepíšete nájemní smlouvu (resp. její dodatky) si velmi pečlivě přečtete její obsah. Zejména položky týkající se doby trvání nájmu, výši nájemného, jeho zvyšování, práv a povinnosti či jakým způsobem budou hrazeny a vyúčtovávány zálohy na služby.
• Dávejte si pozor na datum splatnosti nájemného, neboť v případě prodlení pronajímatel může požadovat úroky z prodlení, které v některých případech mohou být vyšší, než samotný dluh na nájemném.
• Problémy vzniklé v souvislosti s nájmem řešte pokud možno co nejrychleji, nejlépe za účasti advokáta.

SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ

Nájemce bytu – osoba, které je pronajímatelem přenechán byt k dočasnému užívání za účelem zajištění bytových potřeb, tj. k bydlení.

Pronajímatel bytu – osoba, která byt vlastní a přenechává nájemci k dočasnému užívání za účelem zajištění bytových potřeb nájemce.

Byt – místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.

Jistota (dříve „kauce“) – částka, která zpravidla slouží na uhrazení případných škod, které nájemce způsobil pronajímateli za trvání nájmu. Jistota může také sloužit pronajímateli k započtení na dluh nájemce na nájmu a služeb poskytovaných s nájmem.

Podnájem – právní jednání nájemce, kdy dává byt nebo jeho část k užívání (podnájmu) nájmu třetí osobě.
Hrubé porušení povinností – jednání nájemce v rozporu se zákonem, které je důvodem pro výpověď z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou ze strany pronajímatele; např. když nájemce dá třetí osobě byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele.

Zvlášť závažně porušená povinnost – jednání nájemce v rozporu se zákonem, které je důvodem pro výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby ze strany pronajímatele; např. když nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby spojené s nájmem za dobu alespoň tří měsíců, nebo poškozuje byt či dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, nebo způsobuje jinak závažné škody či obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Náklady na služby – např. plyn, elektřina, úklid společných prostor, osvětlení společných prostor, výtah apod.

Splatnost nájemného – nejzazší okamžik na úhradu nájemného. Den po splatnosti nastává prodlení, které je nově spojeno s placením tzv. úroků z prodlení (výše úroku z prodlení může být sjednána). Za řádné zaplacení se považuje den, kdy byla platba nájmu připsána na bankovní účet pronajímatele nebo předána v hotovosti k rukám pronajímatele.

Osoba blízká – příbuzní v řadě přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnuci apod.), sourozenec, manžel nebo registrovaný partner nebo jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Osobu blízkou můžou být i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvalé žijí (např. druh nebo družka).