Postavení pronajímatele a nájemce se v novém občanském zákoníku změní
1. ledna 2014 má nabýt účinnosti v současnosti pravděpodobně nejdiskutovanější norma, a to nový občanský zákoník, který v zásadních směrech zcela mění některé dosud zažité občanskoprávní instituty. Tyto změny se samozřejmě dotknou i oblasti nájemních vztahů, a to zejména v případě nájmu bytů, kdy dochází k mírnému zlepšení postavení pronajímatelů, neboť práva nájemce bytu nebudou až natolik striktně v každém směru neomezeně chráněna.
Poradna zdarma, rada první
Podle současné právní úpravy smí nový pronajímatel vypovědět nájem pouze u nájmu movitých věcí
Občanský zákoník v § 680 stanoví, že dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou; výpověď však musí podat v nejbližším výpovědním období, pokud je zákonem nebo dohodou stanoveno. Při změně vlastnictví k movité věci může smlouvu vypovědět i nabyvatel. V případě pronájmu nemovitých věcí tak pronajímatel bez dalšího vstupuje práv a povinností předchozího pronajímatele a pro nájemce se změnou vlastníka z právního hlediska nic nemění. To však neznamená, že se nový pronajímatel nemůže dohodnout s nájemcem na uzavření nové nájemní smlouvy s jinými podmínkami, s takovýmto postupem však musí vyjádřit souhlas obě strany.
Poradna zdarma, rada druhá
Nový občanský zákoník stanoví zásadu, podle níž pronajímatel, na něhož bylo převedeno vlastnické právo k pronajímané věci, není povinen respektovat ujednání, které si původní pronajímatel sjednal s nájemcem nad rámec zákona
I nový občanský zákoník zachovává pravidlo, podle něhož platí, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Nový občanský zákoník ovšem v této souvislosti výslovně uvádí, že převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví, to neplatí pouze, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl. To znamená, že pronajímatel není vázán ujednáním, které si původní pronajímatel sjednal s nájemcem v nájemní smlouvě, a které stanoví povinnosti pronajímatele nad rámec zákona (např. dohoda pronajímatele a nájemce o tom, že pronajímatel bude provádět veškeré opravy, které bude v bytě nutné provést, atd.). Z dikce zákona ovšem vyplývá, že pokud se sám nájemce zavázal k výkonu povinností stanovené nad rámec zákona, budou pro něho tato ujednání závazná i v případě změny vlastníka k pronajímané věci.
Poradna zdarma, rada třetí
Podle nového občanského zákoníku si budou moci strany sjednat přímo v nájemní smlouvě možnost výpovědi z nájmu v případě, že se změní vlastník, to však nebude týkat nájmu bytů
Podle nového občanského zákoníku nemá strana právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl. Z tohoto je tak zřejmé, že ustanovení o nemožnosti výpovědi z nájmu z důvodu změny vlastníka je pouze dispozitivní a smluvní strany se od něj mohou odchýlit a do nájemní smlouvy zahrnout, že změna vlastníka věci může být výpovědním důvodem pro obě nebo jen jednu ze stran nájemního vztahu. Byl-li však pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví ani, pokud si strany sjednaly něco jiného.
Poradna zdarma, rada čtvrtá
Pokud nový vlastník o tom, že převáděná věc je pronajímaná, nevěděl, může nájem vypovědět, aniž by tak stanovila nájemní smlouva
Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Nájemcova práva vůči osobě, se kterou nájemní smlouvu uzavřel, nejsou dotčena. Jedná-li se o nemovitou věc, je výpovědní doba tříměsíční. Jedná-li se o movitou věc, je výpovědní doba jednoměsíční. Strana, která nájem vypoví, však musí poskytnout druhé straně přiměřené odstupné. I v tomto případě však nesmí pronajímatel z důvodu změny vlastnictví vypovědět nájem bytu, v něž nájemce bydlí, a to ani, jestliže o tom, že byt je pronajímán nevěděl.
Poradna zdarma, rada pátá
Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se u nemovitých věcí budou posuzovat podle dosavadních právních předpisů
Nájemní vztahy se budou řídit novým občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se však budou posuzovat podle dosavadních právních předpisů, tedy především podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Toto se ovšem nebude týkat nájmu movitých věcí ani pachtu.
V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník