Sousedské vztahy - úskalí při opravě či přestavbě nemovitosti
Slečna Vilemína Borůvková pochází z rozvětvené rodiny Borůvkových. Jednoho krásného dne zdědila po svých předcích obrovský statek, do kterého se následně přestěhovala. Jak už tak bývá zvykem, rozhodla se uspořádat tzv. „kolaudační“ večírek. Pozvala pár přátel, kteří zajistili kromě skvělé muziky i půlnoční překvapení v podobě ohňostroje. Párty byla bujará a přiměla i souseda pana Malinu, aby vykoukl ze svého obydlí a pátral po příčině hluku. Když to zjistil, rozzlobil se. Seznámení s Vilemínou tak neproběhlo v přátelském duchu. Mávla totiž nad starým panem Malinou rukou.
Od „kolaudačního“ večírku byly vztahy soudedů chladné. Vilemína si z toho nic nedělala, protože středem její pozornosti se staly stavební práce související s nutnou opravou statku. Mezi opravené věci se řadil i starý plot, který byl od nepaměti hranicí mezi jejím pozemkem a pozemkem dědy Maliny. Plot byl v dezolátním stavu a jistou renovaci potřeboval jako sůl. Oprava statku se blížila ke konci. Poslední práce byla třeba provést ze sousedního pozemku. Slečna Vilemína požádala dědu Malinu o svolení s užitím jeho pozemku. Děda Malina, který se na ni pořád hněval, odmítl vyhovět. Na zahradě mu totiž roste vzácný strom Oskeruše, který by mohl být poškozen a to on nedopustí. Samozřejmě, že si stromu Vilemína všimla, ale byl dosti vzdálen od místa, kde měli dělníci pracovat. Všimla si i toho, že některé jeho větve přesahují na její pozemek a nejraději by mu je ze zlomyslnosti uřezala. Nakonec se obrátila na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz, kde se svěřila se svými sousedskými vztahy.
RADA PRO VILEMÍNU BORŮVKOVOU
- Pokud by Vilemíně postačil pouhý vstup na sousední pozemek, může využít ust. § 1021 OZ. Vstup je bezúplatný, Vilemína ovšem odpovídá za škodu jím způsobenou.
- Pokud Vilemína potřebuje např. postavit lešení na sousedním pozemku, může využít ust. § 1022 OZ. Nedohodnou-li se sousedé jinak, poskytuje se náhrada za omezení vlastnického práva. Je zachována rovněž odpovědnost za způsobenou škodu. Žádosti se vyhoví, protože sousedův zájem nepřevyšuje na nerušeném užívání pozemku nad zájem na provedení prací.
- Vilemína může požadovat po dědovi Malinovi náhradu nutných nákladů za opravený společný plot.
KDE NALEZNETE PRÁVNÍ ÚPRAVU SOUSEDSKÝCH VZATHŮ V OZ?
§ 1013 - 1044 v části třetí, hlavě druhé, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY
také v Deníku.
Sousedské právo je souhrn norem, které upravují vztahy mezi vlastníkem zpravidla nemovitosti a třetími osobami. Sousedské vztahy se netýkají jenom bezprostředně hraničních nemovitostí, ale může se jednat i o vzdálenější nemovitosti. Dnešní právní úprava je oproti předchozí podrobnější a strukturovaná. Mezi novinky, které přinesl nynější platný a účinný občanský zákoník, patří rozhrady.
Rozhradami se rozumí například ploty, zdi, meze nebo strouhy. Jejich účelem je vytvořit překážku mezi hranicemi pozemků. V dnešní době zpravidla dokážeme určit, komu rozhrada patří. Nicméně může nastat situace jako ve výše uvedeném příkladu, že vlastnické právu k rozhradě nelze zjistit. I na tuto situaci zákon pamatoval a říká, že rozhrada je společná. Vilemína a děda Malina přispívají na plot společným dílem. Vilemína má tudíž nárok na náhradu nutných nákladů.
Další situace, která byla v příběhu nastíněna, je odstraňování přesahujících větví stromu na pozemek Vilemíny. Vilemína by mohla za zákonem daných okolností odstranit větve popřípadě kořeny stromu. Předpokladem pro to je požádat vlastníka, aby tak v přiměřené době učinil sám. Pokud by děda Malina nevyhověl, smí Vilemína převis odstranit a to šetrným způsobem, ve vhodné roční době a za podmínky působí-li jí škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. Je zcela správně, že Vilemína neodstranila větve oskeruše, protože se jedná o velice vzácný strom. Z příkladu nevyplývá, že by působil škodu a zájem na nedotčeném zachování stromu zde zajisté převyšuje. Jinak by tomu bylo u částí jiných rostlin přesahující na sousední pozemek. Tyto převisy může odstranit soused šetrným způsobem bez dalších omezení.
Poslední neokomentovanou situací je kolaudační večírek slečny Borůvkové. Z výše uvedené ukázky je zřejmé, že párty byla velice bouřlivá minimálně do půlnoci. Sousedovi Malinovi se hluk nezamlouval a upozornil na to i Vilemínu. Je nutno uvést, že kromě soukromého práva i veřejné právo reguluje vlastnické právo a jeho výkon. Pro hluk stanoví limity obvykle obecně závazná vyhláška dané obce, ve které se stanoví noční klid zpravidla od 22h. do 6h. následujícího dne. V uvedeném případě hluk není možné jako imisi úspěšně žalovat, protože nejsou splněny hmotněprávní podmínky ochrany. Hluk ustal (párty byla pořádána pouze jednou) a k obtěžování nedochází, proto odpadá předmět sporu. Děda Malina by se měl v podobné situaci obrátit na policii.
NOVINKY V OBLASTI SOUSEDSKÝCH PRÁV
Strom v blízkosti hranic mezi pozemky
Podobná právní úprava není v Evropě nic ojedinělého. Vlastník pozemku může požadovat, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Dále může požadovat, aby již vzrostlé stromy odstranil. Ke všem požadavkům musí existovat rozumný důvod. Za rozumný důvod lze považovat, když soused vlastníka zemědělského pozemku počne sázet stromy při hraniční čáře, které v budoucnu mohou vzít podzemní vláhu zemědělskému pozemku nebo ho budou zastiňovat. Podobně se bude postupovat u stromů, které svými kořeny mohou narušit základy domu.
Zákaz zřizování stavby u hranice pozemků
Jde o preventivní opatření, které spočívá v tom, že vlastník pozemku může požadovat zdržení se stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice. I zde proto musí mít rozumný důvod. Jako příklad si můžeme uvést odnětí volného přístupu vzduchu či stínění budoucí stavbou. Rozumný důvod závisí především na objektivním posouzení situace s ohledem na místní poměry a především na to, co lze po sousedovi spravedlivě požadovat, aby strpěl. Je třeba dodat, že ustanovení se nevztahuje na souseda, který si zajistil veřejnoprávní titul (stavební povolení).
Žaloby na určení a na stanovení hranice mezi pozemky
Obecně existují dva typy případů, kdy je hranice nejasná. První z nich je rozepře mezi sousedy, kdy si každá strana subjektivně myslí, že hranice je sporná. Ale dokazováním či znaleckým posudkem se dojde k deklaratornímu rozhodnutí. Doposud soudní řízení probíhala podobným způsobem. Nově dle § 1028 OZ se objevuje stav, kdy hranice je objektivně neznatelná a žalobce se domáhá stanovení nové hranice. Soud se nejprve pokusí určit hranici podle poslední pokojné držby. Pokud není zjistitelná, rozhodne podle slušného uvážení. Soud zhodnotí polohu pozemků, jejich rozlohu a uváží pravděpodobný právní stav.
Žaloba na oplocení pozemku
Žaloba na oplocení pozemku vychází z předcházející právní úpravy, nicméně jisté změny doznala a je naší povinností na ni upozornit. Uložit povinnost pozemek oplotit může pouze soud a to na návrh souseda. Sousedem může být vlastník sousedního pozemku nebo i vzdálenějšího prokáže-li, že je to potřebné k zajištění nerušeného výkonu vlastnického práva. Cílem oplocení je zabránění rušení žalobce. Oplocení pozemku se má na mysli nejenom postavení nového plotu, ale i oprava či obnova starého. Soud pak upřesní, z čeho má být plot zhotoven. Dále je soud povinen zjistit stanovisko stavebního úřadu, nicméně není jím vázán. V praxi si lze důvod pro podání žaloby představit jako zalétávání míčů z hřiště nebo opakované vnikání chovaných zvířat.
NEZAPOMEŇTE
- Přesahující větve či kořeny můžete odstranit po předchozí žádosti, šetrným způsobem, ve vhodné roční době a za podmínky působí-li škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu.
- Části jiných rostlin přesahující na sousední pozemek můžete odstranit šetrným způsobem bez dalších omezení.
SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ
Rozhrada – je plot, zeď, ohrada, hranice, která odděluje dva pozemky od sebe