Bytové spoluvlastnictví a jeho úskalí
V malé obci tři stavebníci postavili krásný moderní dům, který se skládal z devíti bytových jednotek. Vlastníkem tří z nich byl pan Václav Malina, další tři měl ve vlastnictví Mikeš Borůvka a zbývající jednotky vlastnila paní Helenka Nováková. Všichni tři vlastníci se rozhodli, že si pro větší bezpečnost do domu nechají nainstalovat kamerový systém, který by měl snímat sklepní prostory a vchodovou halu domu. Společnost Bezpečnostní kamery s.r.o. vyčíslila instalaci na 25 000 Kč, kterou měli ve třech splátkách zaslat na účet ve prospěch společnosti. Na prvních dvou splátkách se podílel Václav i Mikeš dle dohody. Třetí splátku měla dle dohody vlastníků uhradit Helenka, která ovšem nezaplatila. Místo splacení si zakoupila svou dceru čtrnáctidenní dovolenou na Kubě.
Když to zjistili Václav a Mikeš, odmítli už cokoli doplácet navzdory výzvám, které jim společnost Bezpečnostní kamery s.r.o. zaslala. Společnost však začala vymáhat peníze po samotném Václavovi, o kterém bylo známo, že vlastní rozlehlé pozemky. To Václava velice rozhořčilo, protože se domníval, že přeci žije ve svobodné demokratické zemi a podobné bezpráví není možné. Zastával názor, že ať si přeci nárokují peníze po Heleně a jeho nechají na pokoji, když on si svou poměrnou část již uhradil. Společnost Bezpečnostní kamery s.r.o. byla jiného názoru a neústupná a peníze požadovala pouze po Václavovi. Nazítří se obrátil Václav Malina na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz s prosbou o pomoc.
RADA PRO PANA MALINU
- Pan Malina měl a má povinnost s ostatními vlastníky jednotek, a to s Mikešem a Helenkou založit společenství vlastníků. Jedná se o právnickou osobu, která dle zákona musí být založena, pokud je v domě alespoň pět jednotek z nichž tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků. Jejím účelem je zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků se zakládá zakladatelským právním jednáním, spočívající ve schválení stanov.
- Pokud pan Malina s Mikešem a Helenkou nezaložili společenství vlastníků, je možné na ně aplikovat obecnou úpravu spoluvlastnictví včetně uplatnění solidární odpovědnosti za dluhy související se správou společných prostor. To znamená, že Bezpečnostní kamery s.r.o. jsou oprávněny požadovat úhradu poslední splátky po panu Malinovi a pan Malina je povinen uhradit požadovanou částku. A až následně ji může požadovat po paní Helence.
- V případě existence společenství vlastníků by ručil každý vlastník za své závazky pouze podle velikosti svého podílu na společných částech domu a této nepříjemné situaci by se předešlo.
KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ NALEZNETE?
SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY
také v Deníku.
Bytové spoluvlastnictví je speciální úpravou spoluvlastnictví. Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené na vlastnictví jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Nový občanský zákoník nám konečně přinesl komplexní spoluvlastnickou úpravu. Toto spoluvlastnictví se nazývá také reálné nebo spoluvlastnictví reálné části nemovité věci. Dle statistik ke konci roku 2011 bylo více než 80 000 domů v bytovém spoluvlastnictví a v těchto domech mělo být přes 800 000 bytů. Z těchto čísel dovodíme, že úprava bytového spoluvlastnictví našla své místo v OZ naprosto oprávněně.
Nový občanský zákoník ruší dosavadní zákon o vlastnictví bytů, zákon č. 72/1994 Sb. a jeho obsah se promítl do ustanovení třetí části OZ. Pokud by nastala situace, že by vzniklo vlastnictví k jednotkám v domě, které jsou vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů, tak se i nadále řídí podle tohoto zrušeného právního předpisu. Není slučitelné, aby se na část jednotek užila dosavadní právní úprava a na druhou část OZ. Ke změně by mohlo dojít zřejmě jen v důsledku změny prohlášení dle § 1169 OZ.
CO NOVÉHO INSTITUT BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ PŘINESL?
Nový pojem jednotka
Obsah pojmu jednotka byl občanským zákoníkem rozšířen. Součástí jednotky je nejenom samotný byt, ale i společné části domu a pozemek resp. podíly na nich. Jednotkou již nadále není samotný byt nebo nebytový prostor, ale spojení bytu či nebytového prostoru s podílem bytového spoluvlastníka. Převodem jednotky tedy dojde k převodu bytu i podílu na společných částech nemovitosti. Není možné převést jen podíl na společných částech nemovité věci. Jednotka vznikne výstavbou, zápisem do veřejného seznamu, rozhodnutím soudu nebo prohlášením. Prohlášení doznalo výrazných změn a to především v důsledku změny pojmu jednotky a z nové koncepce společenství. Písemná forma zůstává, a pokud budou v prohlášení uvedeny náležitosti stanov, mělo by mít formu veřejné listiny.
Správa domu a pozemku
Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Příkladem výčtu záležitostí, které do takové správy patří, je zajištění samotného provozu domu včetně dodávek energií, zajištění přístupu do domu, ale i správa a zajišťování údržby a oprav společných částí i s ohledem na zlepšení věci. Za správu domu je výslovně odpovědné společenství vlastníků. Je to praktické i v případech, kdy je správa přenesena na další osobu, protože ani v tomto případě se společenství své odpovědnosti nezbaví. Pokud společenství vlastníků nevzniklo, bude osobou odpovědnou za správu domu správce, kterým je vlastník jednotky s nadpolovičním podílem na společných částech. Jak již výše v příběhu zaznělo, společenství vlastníků nevzniká automaticky ze zákona. Se souhlasem všech vlastníků jednotek může být společenství vlastníků založeno, i pokud je v domě méně než pět jednotek. Pokud je v domě alespoň pět jednotek, z nichž tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, vzniká zákonná povinnost založení. Pokud není dodržena, mohou vznikat nepříjemné situace. Pro představu, zákon nedovolí převod jednotek, tak, že příslušný převod nebude do katastru nemovitostí zapsán, pokud žadatel neprokáže vznik společenství vlastníků. To však neplatí, jde-li o převod jednotky jejímu prvnímu vlastníkovi.
NEZAPOMEŇTE
- Pokud je v domě alespoň pět jednotek, z nichž tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, vzniká zákonná povinnost.
DOPORUČENÍ Z PRAXE
- V praxi důrazně rozlišujeme společenství vlastníků a bytová družstva. Bytové družstvo se řídí podle zákona o obchodních korporací ustanovení § 552 zák. č. 90/2012 Sb. Členové se nazývají společníci a vlastní obchodní podíl, který je vyjádřen hodnotou bytu. Společenství vlastníků bytových jednotek je právnickou osobou svého druhu, která je upravena v OZ. Má na starosti zejména správu, provoz a opravy tzv. společných částí domu. Dále společenství vlastníků nesmí podnikat ani se podílet na podnikání.
- Již se nebude vydávat vládní nařízení ohledně vzorových stanov, doporučujeme tudíž, jak při založení společenství vlastníků bytových jednotek, tak i při revidování stanov, vyhledat odbornou pomoc.
SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ
Společenství vlastníků – jedná se o právnickou osobu, která může fungovat pouze za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Vznik a zánik členství je vázán výlučně na vlastnictví jednotky