Spoluvlastnictví – správa společné věci

Spoluvlastnictví – správa společné věci

Tonda Malina se svými dvěma bratry zdědil po svých rodičích krásné stavení. Dědictví nabyli bratři do spoluvlastnictví. Nejstarší Jenda se s těhotnou manželkou do stavení nastěhoval. Tonda ani Vojta nic nenamítali, protože věděli, že Jenda nutně potřebuje zajistit rodině přístřeší a mimo jiné jim slíbil, že po vyřešení nepříznivé finanční situace si ihned najde nové bydlení. Během tří měsíců se Tonda dozvěděl, že Jenda svou „dočasnou“ finanční krizi vyřešil půjčkou ve výši 500.000 Kč s tím, že na stavení zřídil zástavní právo ve prospěch banky.

Tondu to samo sebou velice rozčílilo. Obvolal bratry a doufal, že celou věc v klidu vyřeší u piva. Místo rozumné debaty, kterou s nimi chtěl vést, se pobyt v hospůdce proměnil v hádku. Posilněni alkoholem si vyčítali kdejakou korunu, vyhrožovali a o dokonalý závěr večera se postaral Jenda, který Tondu udeřil pěstí do nosu. Tonda proto prohlásil, že spoluvlastnictví je cesta do pekel a na druhý den se se svým problémem svěřil internetové právní poradně www.pravnilinka.cz.

RADA PRO TONDU MALINU

  • K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena je třeba souhlasu všech spoluvlastníků dle 1132 OZ. Pokud by Jenda poskytnutou půjčku od banky zlepšil společnou věc (stavení), pak k rozhodnutí o zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky by musel mít souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků (1133 OZ). Tudíž dle zákonné dikce Jenda nemůže bez souhlasu ostatních zřídit zástavní právo a ostatní spoluvlastníci nemusí mít obavy, že by konal za jejich zády.

 

KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU ZÁVAZKŮ Z DELIKTU NALEZNETE?

§ 1115 – 1157 v části třetí, hlavě druhé, dílu čtvrtém, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY

Tento článek jste si mohli přečíst
také v Deníku.
 

 

Institut spoluvlastnictví je již známý z dob římského práva. Dnes již starý občanský zákoník upravoval materii podílového spoluvlastnictví v rámci 5 paragrafů, nový občanský zákoník se tomu věnuje hned ve 43 paragrafech. Zákon vymezuje pojem spoluvlastníky, což jsou osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společné. Důležité je to, že jde o více než jednu osobu a nezáleží na tom, zda se jedná o fyzickou nebo právnickou osobu. Není rozhodné, zda je věc hmotná, nehmotná, movitá či nemovitá. Dle dikce zákona každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu, přičemž podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví. To znamená, že každý ze spoluvlastníků se podílí jak určitými náklady vynaloženými na společnou věc, tak mu z ní náleží určitý užitek. Vše se odvíjí od velikosti podílu, který je vyjádřen buď zlomkem, nebo procentem. Pokud není velikost podílu určena, nastupuje zákonná vyvratitelná domněnka, že podíly jsou stejné. Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. Rozhodování o společné správě věci dělíme do tří skupin a to běžná správa věci, záležitosti významné a zvlášť významné. O běžné správě věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, která se zjišťuje právě podle velikosti podílů. Jedná se o princip majorizace. K záležitosti významné neboli mimořádné správy věci (zejména podstatné zlepšení, zhoršení věci nebo změna jejího účelu či o jejím zpracování) je potřeba souhlasu dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Zvlášť významné záležitosti jsou uvedeny v zákoně taxativně (úplným výčtem). Jsou to rozhodnutí, na jejichž základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno. Dále sem spadají i ta rozhodnutí, na jejichž základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let. Vždy je zapotřebí souhlasu všech spoluvlastníků.

CO JE NOVÉHO V OBLASTI SPOLUVLASTNICTVÍ?

Předkupní právo

Ohledně problematiky předkupního práva, zde došlo k podstatnému uvolnění oproti předchozí právní úpravě. Spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle, pokud zákon nestanoví něco jiného. Zákonná omezení jsou stanovena v § 1124 a § 1125 OZ. První z nich se věnuje případům, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit nebo bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti. Pokud v těchto případech převádí některý spoluvlastník svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Zákon vymezuje okruh osob, na které může být spoluvlastnický podíl převeden, aniž by bylo dotčeno předkupní právo v § 1124 OZ. Těmito osobami jsou jiný spoluvlastník, manžel, sourozenec nebo jiný příbuzný v řadě přímé. Obě ustanovení jsou dispozitivní a spoluvlastníci mohou uzavřít dohodu o neuplatnění předkupního práva.

Přídatné spoluvlastnictví

Nový institut v našem právním řádu je upraven v ustanovení § 1223 – 1235 OZ. Jedná se o věc náležející společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a který slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné. Představme si nemovitou věc konkrétně pozemek vázaný na spoluvlastnictví dalších věci (například cesty nebo parkoviště). Užívání pozemku bez příjezdové cesty tedy věci v přídatném spoluvlastnictví není dobře možné. Pokud se přídatné spoluvlastnictví týká nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví.

 

NEZAPOMEŇTE

  • Pokud není velikost podílu určena, nastupuje zákonná vyvratitelná domněnka, že podíly jsou stejné.
  • Rozhodování o společné správě věci dělíme do tří skupin, a to na běžnou správu věci, záležitosti významné a zvlášť významné. V každé skupině je zapotřebí jiný počet hlasů.
  • Předkupní právo lze pouze v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit nebo bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti.
  • Předkupní právo je možné uplatnit pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.
  • Navzdory tomu, že se při převodu věci neuvede přídatné spoluvlastnictví do smlouvy, tak i přesto přechází na nabyvatele.

 

DOPORUČENÍ Z PRAXE

  • Dávejte si pozor, zda se v konkrétní situaci jedná o podílové spoluvlastnictví nebo společné jmění manželů. Každý institut se řídí jiným právním režimem. Podílové spoluvlastnictví, jak je z názvu patrné, vlastnictví se vztahuje k podílu věci, který vyjadřuje míru vzájemných práv a povinností ve vztazích mezi spoluvlastníky. Naopak u společného jmění manželů celá věc náleží do vlastnictví jak jednoho tak druhého manžela. Neexistují zde podíly. Vlastnické právo jednoho manžela je omezeno vlastnickým právem druhého manžela.

 

SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ

Princip majorizace – při běžné správě věci nemusí spoluvlastníci dosáhnout většiny v rovině počtu spoluvlastníků, ale je rozhodná většina počítaná podle velikosti podílů.