Nabytí vlastnického práva - neoprávněná stavba

Nabytí vlastnického práva - neoprávněná stavba

Pan Jaromír Malina se rozhodl na svém pozemku postavit garáž pro svůj automobil. Jakmile započal se stavbou garáže, rozhodl se, že za zbytek staviva si ještě postaví udírnu. Garáž postavil za necelé tři měsíce a udírnu poté asi za čtrnáct dní. Měsíc po dokončení udírny Jaromíra navštívil jeho soused Dušan Jahoda a žádal vysvětlení proč udírnu Jaromír postavil na jeho pozemku. Jaromíra ale Dušanovi sdělil, že stavěl i udírnu na svém pozemku a navrhl, aby si své pozemky přeměřili. Po přeměření zjistili, že udírna skutečně stojí na pozemku Dušana.

Dušan se o svém případu rozpovídal v místní hospodě, kde se do debaty přidal také Pavel Borovička, který byl rovněž sousedem Jaromíra. Na druhý den se Pavel rozhodl podívat do starších katastrálních map, kde zjistil, že garáž, kterou postavil Jaromír, je malou částí i na jeho pozemku. Dušan i Pavel se společně žádali Jaromíra, aby garáž i udírnu okamžitě odstranil. Jaromír byl ale celou dobu v dobré víře, že staví na svém pozemku a odstranění garáže i udírny odmítl. S prosbou o pomoc se Malina obrátil na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz.

RADA PRO PANA MALINU

  • Nejprve je potřeba zkoumat, zda stavebník (pan Malina) byl při stavbě obou nemovitých věcí v dobré víře. Jelikož se domníval, že staví na svém pozemku, bude zřejmě v dobré víře v oprávnění stavět.
  • Návrh soudu na odstranění neoprávněné stavby je nejzazším řešením, které by vyrovnalo nastalé bezpráví. K tomu, aby soud mohl přikázat odstranění stavby, je zapotřebí splnit kritéria, která se budou lišit případ od případu. Jako kritérium může posloužit např. to, zda je stavba určená k bydlení či nikoli, jaký je účel stavby, jaké jsou náklady na odstranění stavby vzhledem k pořizovacím nákladům nebo skutečnost, za jakých okolnosti byla stavba postavena. Jak judikoval Nejvyšší soud, samotné stavební povolení je pro statut neoprávněné stavby nerozhodné (NS 22 Cdo 2612/2003).
  • Nový občanský zákoník nabízí i jiná řešení, než odstranění zřízené stavby (převod pozemku, přestavění apod.).
Udírna
  • Jelikož byla udírna postavena zcela na pozemku pana Jahody, stává se pan Jahoda jejím vlastníkem (§ 1084 odst. 1), neboť jde o tzv. neoprávněnou stavbu.
  • Pokud by vlastník pozemku (pan Jahoda) a stavebník udírny (pan Malina) souhlasili, může si pan Jahoda udírnu ponechat oproti nahrazení účelně vynaložených nákladů na její stavbu.
  • Pan Malina má také právo domáhat se po panu Jahodovi, aby mu převedl pozemek, na kterém udírna stojí, za obvyklou cenu. I pan Jahoda má právo se domáhat, aby si pan Jahoda od něj koupil tu část pozemku, na kterém udírna stojí (§ 1086).
Garáž
  • Jak vyplývá z příběhu, garáž byla postavena na cizím pozemku pouze malou částí. V takovém případě se stane část pozemku zastavěného garáží vlastnictvím toho, kdo garáž stavěl, tedy pana Maliny. Pan Malina má pak povinnost nahradit vlastníkovi pozemku (panu Borovičkovi) obvyklou cenu zastavěné části jeho pozemku (§ 1087).

 

KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU NEOPRÁVNĚNÉ STAVBY NALEZNETE?

§ 1083-1087 v části třetí, hlavě druhé, dílu třetím, oddílu druhém, pododdílu třetím Zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY

Tento článek jste si mohli přečíst
také v Deníku.
 

 

Neoprávněná stavba, tedy stavba zřízená na cizím pozemku, se nově stává automaticky vlastnictvím vlastníka pozemku, ten se pak musí vypořádat se stavebníkem. Toto pravidlo je projevem staronové superficiální zásady, která na našem území platila do 31. prosince 1950. Podstatou superficiální zásady je skutečnost, že stavba se po 1. lednu 2014 stává součástí pozemku, na kterém je zřízena (jsou určité výjimky, o kterých bude řeč v jednom z následujících článků).
Za staré právní úpravy bylo na vlastníkovi pozemku, aby podal návrh na odstranění stavby nebo projevil souhlas s přikázáním stavby do jeho vlastnictví, přičemž soud mohl rozhodnout, že poměry mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku se mohou být uspořádány i jinak (např. zřízení nájmu nebo věcného břemene).

CO JE NOVÉHO V OBLASTI NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA

Přestavek

Zcela novým institutem v oblasti neoprávněné stavby je přestavek. Ten vznikne tehdy, pokud stavebník svou stavbou zasáhne pouze na malou část cizího pozemku. Podstatou přestavku je to, že ta část pozemku, která byla stavebníkem zastavěna, se stane jeho vlastnictvím. Primárně je pak na vlastníkovi pozemku a stavebníkovi, jak si své vztahy uspořádají. Zákoník stanovuje dispozitivní pravidlo, že vlastník pozemku má právo požadovat po vlastníkovi náhradu za pozemek, který byl stavebníkem zastavěn. Výše náhrady pak závisí na obvyklé ceně nabytého pozemku. Přestavek se aplikuje pouze na stavbách, které vznikly po 1. lednu 2014. Stavby takto vzniklé před 1. lednem 2014 je třeba považovat za neoprávněné. V praxi bude poměrně obtížné stanovit, jaká část pozemku je ještě malá. Bude věcí judikatury soudů, jaké zaujmou stanovisko, co je vlastně rozsah větší, než malý.

Jaké má vlastník pozemku možnosti obrany proti neoprávněné stavbě?

Zřízení neoprávněné stavby je poměrně značným zásahem do vlastnického práva vlastníka pozemku. V prvé řadě je na něm, jak se rozhodne. Může rozhodnout, že si stavbu za náhradu ponechá. Stavebníkovi může zřídit také věcné břemeno užívání (za náhradu nebo bez ní). Může také se stavebníkem uzavřít nájemní smlouvu apod. Vlastník pozemku může po stavebníkovi požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu. Zřejmě nejradikálnějším řešením je návrh na odstranění stavby, kterému soud není povinen vyhovět. Další z možností je také nechat stavbu přestavět.

 

 

NEZAPOMEŇTE

  • Pokud stavba vznikla před 1. lednem 2014, bude se její režim řídit podle v té době platných a účinných právních předpisů (§ 135c zákona č. 40/1964 Sb.).
  • Samotné stavební povolení nemá pro aplikaci ustanovení o neoprávněné stavby vliv.

 

DOPORUČENÍ Z PRAXE

  • Pokud byla na vašem pozemku zřízena neoprávněná stavba, dobře zvažte, jak s ní naložíte. Pro zachování rozlohy pozemku je zřejmě dobré žádat přestavění nebo odstranění stavby. Ekonomicky vhodné se může jevit zřízení věcného břemena za úplatu. Věcné břemeno se zapisuje do katastru nemovitostí. Případný dluh na úhradách za užívání části pozemku může být předmět žaloby.

 

SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ

Stavba – pojem stavby je potřeba rozlišovat. Stavební právo chápe stavbu jinak, než jak ho chápe právo občanské. Starý ani stávající občanský zákoník pojem stavby nikterak nedefinuje. Podle judikatury soudů jde o stavbu z občanskoprávního hlediska tehdy, pokud je jasně patrné alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží (tehdy lze také stavbu jako věc v samostatném smyslu zcizit, pokud není ovšem součástí pozemku) – 3 Cz 57/92.
Černá stavba – černá stavba je taková stavba, která nemá patřičné stavební povolení podle stavebního zákona.