Věcná břemena - služebnosti a reálná břemena
Pan Malina je vlastník čtyř pozemků, z nichž na jednom má postavený dům a na zbylých třech má sady švestek a jabloní. Se švestkami byl pan Malina spokojený, neboť z nich byla výborná slivovice. Za to jabloně napadl drvopleň obecný, který se postaral o jejich zkázu. Malina byl nucen čtrnáct jabloní pokácet. Pozemek se stal pro něho méně cenným, a tak se rozhodl jej prodat panu Borůvkovi, který o pozemek jevil již dříve vážný zájem.
Problémem však bylo, že přes pozemek vedla přístupová cesta k jeho zbylým sadům. Jinou možnost, jak se dostat k zbylým sadům neměl. Navíc se bál, že jakmile pozemek prodá, bude mít on nebo jeho potomci problémy, dostat se na zbylé pozemky. S prosbou o pomoc se Malina obrátil na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz.
RADA PRO PANA MALINU
- Pan Malina může zatížit pozemek, který hodlá prodat, služebností ve prospěch jiných svých pozemků. Pozemek, na kterém vázne služebnost, může pak prodat, přičemž nabyvatel pozemku musí strpět výkon práva ze služebnosti, tedy nerušené přecházení pana Maliny přes Borůvkův pozemek (§ 1257 odst. 2), a to i s účinky pro nadcházející nabyvatele pozemku.
- Kdyby si pan Malina nezřídil ve svůj prospěch služebnost, mohl by mít v budoucnu problémy s nabyvatelem ohledně průchodu na jeho zbylé pozemky. Pravděpodobně by se musel obracet až na soud s povolením k nezbytné cestě podle § 1029 a násl.
KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU VĚCNÝCH BŘEMEN NALEZNETE?
SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY
V rámci úpravy věcných břemen jsme se dočkali několika příznivých změn i celkového rozšíření počtu paragrafů, které se věcnými břemeny zaobírají. Z původních třech paragrafů jsme se dostali na počet padesáti dvou. Úprava věcných břemen vychází z Vládního návrhu občanského zákoníku z roku 1937. Systematicky jsou nově věcná břemena rozdělena na služebnosti a reálná břemena (starý zákon znal pouze pojem věcná břemena). Věcná břemena slouží k efektivnímu využití cizí věci, když v rámci služebnosti je vlastník věci povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet ve prospěch jiné osoby. Naopak reálná břemena ukládají vlastníkovi věci něco dát nebo něco konat ve prospěch jiného. Z uvedeného vyplývá, že rozdíl spočívá v aktivním, resp. pasivním chováním vlastníka věci. V historii byla typickou služebností povinnost vlastníka studny strpět čerpání vody jeho souseda. Typickým reálným břemenem byla povinnost pečovat o obecního býka. Nový občanský zákoník neomezuje zřízení věcného břemene pouze na nemovitou věc, nyní lze věcným břemenem zatížit také věc movitou.
VĚCNÁ BŘEMENA V NOVÉM OBČANSKÉM ZÁKONÍKU
Co je to služebnost
V rámci služebností rozlišujeme osobu oprávněnou (ta, která čerpá ze služebnosti výhody) a osobu povinnou (ta, která se ve prospěch oprávněného něčeho zdrží nebo něco strpí). Služebnosti se dále dělí na pozemkové (služebnost byla zřízena ve prospěch určitého pozemku) a osobní (služebnost byla zřízena ve prospěch konkrétní osoby, která požívá výhod ze služebnosti). Tak např. ve prospěch pozemku „A“ (panujícího pozemku) bylo zřízeno právo cesty na sousedním pozemku (tzv. služebném pozemku) „B“. Z práva cesty vyplývá, že jakýkoliv vlastník panujícího pozemku je oprávněn jezdit vozidly po pozemku „B“ za účelem lepšího využití pozemku „A“. Služebnost je dobré využít tam, kde část pozemku (např. pro účely cesty) nelze koupit nebo najmout. Pozemkou služebnost nelze spojit s jiným panujícím pozemkem.
Samotná služebnost požívá větší ochrany, než jak je tomu u závazkových vztahů (např. u výpůjčky či nájmu). Oprávněný ze služebnosti má tatáž práva ochrany jako vlastník, a to pomoci tzv. negatorních žalob (§ 1042 – tedy žalob na zdržení se zásahu do poklidného výkonu služebnosti) nebo žalob na vydání věci (§ 1040).
Jak lze zřídit služebnost
Služebnost se primárně nabývá smlouvou, tedy na základě dvoustranného právního jednání mezi povinným a oprávněným ze služebnosti. Mimo smlouvu lze zřídit služebnosti také závětí nebo dědickou smlouvou. Služebnost může být také zřízena ze zákona (typicky na základě energetického zákona nebo zákona o pozemních komunikacích) nebo na základě soudního rozhodnutí (např. nezbytná cesta dle § 1029 odst. 2). Konečně posledním případem, jakým lze nabýt práva ze služebnosti, je vydržení. Služebnost může být zřízená úplatně i bezúplatně. Smlouva o zřízení služebnosti k nemovité věci vyžaduje písemnou formu (§ 560).
Kdy vzniká služebnost
Z pravidla rozdělujeme více okamžiků, kdy vzniká služebnost. Pokud se služebnost zřizuje k věci, která podléhá evidenci v katastru nemovitostí, vzniká služebnost až zápisem do katastru. Zřizuje-li se však služebnost k věci, která nepodléhá evidenci v katastru nemovitostí, služebnost vzniká již účinností smlouvy, tedy podpisy smluvních stran, nedohodnou-li se jinak (např. studny, zahradní bazény nebo konstrukce altánu pro garážové stání).
Druhy služebností
Nový občanský zákoník upravuje některé typické druhy služebností, avšak není vyloučeno sjednat si služebnost jinou – nad rámec zákona. Zákonem upravené pozemkové služebnosti jsou např.:
- Opora cizí stavby – praktický význam nachází tato služebnost při stavbě domu, kdy je nutné podepřít stavbu z jiného pozemku (např. pilířem, kůly apod.).
- Služebnost okapu – právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí pozemek.
- Právo na vodu – právo přístupu na cizí pozemek pro vodu.
- Služebnost cesty – právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoliv vozidly.
- Právo pastvy – právo pást na služebném pozemku dobytek.
Osobní služebnosti se rozlišují na užívací a požívací. Služebností užívacího práva se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Z požívacího práva vyplývá oprávnění poživatele užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky (např. právo souseda na úrodu z jabloně). Osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby, zatímco pozemková služebnost není na životě vlastníka pozemku závislá, neboť vázne na pozemku, nikoli na konkrétní osobě, nedohodnou-li se strany jinak.
K samotné věci lze zřídit i vícero služebnosti, to ovšem za předpokladu, nebude-li novější služebnost na újmu služebnosti starší.
Reální břemena
Reálná břemena spočívají v povinnosti vlastníka věci jako dlužníka něco dávat nebo konat ve prospěch oprávněné osoby. Jako reálné břemeno může být zřízen např. tzv. výměnek, jehož podstatou je právo dožít v domě, který je převáděn na určitou osobu. Nabyvatel domu je pak podle smlouvy povinen poskytovat oprávněnému požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu určitou nebo na dobu života oprávněného.
NEZAPOMEŇTE
- Zrušit služebnost není úplně jednoduché. Vždy závisí na dohodě stran. Jinak, než na základě dohody stran, lze služebnost zrušit tehdy, pokud došlo k trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby, a to na základě rozhodnutí soudu, který služebnost může omezit nebo i za náhradu zrušit. Služebnost může zaniknout také trvalou změnou nebo zánikem služebné věci, pro kterou věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě.
- Věcná břemena požívají mnohem větší ochrany než závazky ze smluv jako je nájem, výpůjčka nebo pacht.
- Při změně vlastníka služebné věci, služebnost i nadále trvá (to za jistých okolností platí i u nájmu, ovšem omezeněji).
- Smlouva o zřízení věcného břemene k nemovité věci vyžaduje písemnou formu.
- Pokud bylo věcné břemeno zřízeno před 31. prosincem 2013, bude se podle své povahy nazývat služebností nebo reálným břemenem. Na obsahu práv a povinností se nic nemění.
SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ
Pozemková služebnost – služebnost, která je spojena s konkrétní věcí.
Osobní služebnost – služebnost, která je zřízena ve prospěch konkrétní osoby.
Panující věc – věc, v jejíž prospěch byla služebnost zřízena.
Služebná věc – věc, která slouží pro užitnější hodnotu panující věci.