Jak postupovat při prodeji nebo nákupu nemovitosti

Rady v tomto článku jsou v souladu s novým občanským zákoníkem.

První rada právní poradny

Smlouva o převodu nemovitosti musí mít vždy písemnou formu

Vzhledem k tomu, že nákup nebo prodej nemovitosti je právní úkon týkající se obvykle větší finanční částky, vyžaduje se pro něj obligatorně ze zákona písemná forma. Pokud se tedy na převodu nemovitosti domluvíte s druhým účastníkem pouze ústně, nevznikají z této dohody žádné práva ani povinnosti. Oproti standardní písemné smlouvě o převodu nemovitosti je nutné, aby podpisy obou smluvních stran byly na téže listině, a aby alespoň na jednom vyhotovení smlouvy byly úředně ověřené. Rovněž je vhodné k sepsání kupní smlouvy využít služeb advokáta, abyste v případě možných sporů měli k dispozici kvalitní dokument, který nemůže protistrana napadnout.

Vypracování smlouvy o převodu nemovitosti advokátem
Smlouva k pozemku, smlouva k pozemku a domu, smlouva k bytu.

Druhá rada právní poradny

Účinky převodu nemovitosti nastávají až vkladem do katastru nemovitostí

K samotnému převodu vlastnictví nemovitosti nedochází pouhým sepsáním kupní smlouvy. S uzavřením kupní smlouvy se pojí pouze obligační účinky, tj. učinit vše co je k převodu nemovitosti nezbytné, což je zejména návrh na změnu vlastnictví v katastru nemovitostí. K návrhu je třeba připojit listinu osvědčující důvod vkladu do katastru nemovitosti, tedy kupní smlouvu, jinak nebude k návrhu vůbec přihlíženo. Jestliže je vklad do katastru nemovitostí povolen, jeho účinky nastávají zpětně ke dni podání návrhu (tzn., pokud bude návrh podán 27. 2. 2014 a katastrální úřad vklad vlastnického práva povolí 15. 4. 2014, budou účinky vkladu zapsány ke dni 27. 2. 2014).

Katastrální úřad posuzuje návrhy podle pořadí, v němž mu došly podle přesného data a času, to je podstatné především u tzv. dvojího či vícerého převodu nemovitosti. Pokud například s Vámi vlastník nemovitosti uzavře kupní smlouvu a poté ji převede na jiného kupujícího, a tento pozdější kupující podá návrh do katastru nemovitosti dříve než vy, stane se vlastníkem nemovitosti on, bez ohledu na to, že jste uzavřeli kupní smlouvu k dané nemovitosti před ním a dokonce za ní uhradili kupní cenu. Na to je však třeba pamatovat i z pozice prodávajícího, neboť katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva povolí vždy, pokud splňuje všechny náležitosti, a to i tehdy, kdy kupní cena nebyla zaplacena, neboť ta není podmínkou zápisu do katastru nemovitosti a vklad nemůže být na splnění této podmínky vázán.

Jestliže však dochází k převodu nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitosti, k převodu vlastnictví dochází již samotným uzavřením kupní smlouvy.

Právní poradna online

Získejte odborné právní poradenství za cenu, kterou si můžete dovolit. Dotaz položíte online, odpověď advokátní kanceláře Vám přijde emailem.

Volbou krátkého dotazu, složitějšího dotazu nebo rozsáhlého dotazu s přílohami zvolíte rozsah i cenu odborné odpovědi.

Více o právní poradně online ⇢

Třetí rada právní poradny

Jestliže nemovitost kupujete, vždy si před uzavřením smlouvy zjistěte, zda je prodávající jejím skutečným vlastníkem a zda není nemovitost zatížena právy jiných osob

Katastr nemovitostí je veřejně přístupný rejstřík a zjistit z něj údaje můžete i prostřednictvím webových stránek http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, na nichž můžete nalézt jak jména vlastníků, tak případná zástavní práva, věcná břemena, exekuční příkazy a další omezení kupované nemovitosti. V případě pochyb si výpis pořiďte u příslušného katastrálního úřadu, a jestliže narazíte na skutečnosti, které Vám kupující zamlčel nebo neoznámil, kupní smlouvu raději neuzavírejte. Právě pro možnost veřejného nahlížení do katastru nemovitosti, jde neinformovanost k tíži kupujícího.

Telefonická právní poradna

Vyřešte naléhavý právní problém ihned. Okamžitě vám poradíme, jak ve vaší životní situaci postupovat. Zavolejte zkušeným advokátům na právní linku.

Více o telefonické právní poradně ⇢

Čtvrtá rada právní poradny

Úplatným převodem nemovitosti vzniká povinnost uhradit státu daň z nabytí nemovitostí

Úplatný převod nemovitostí je zdaněn ve většině případů, nejedná-li se například o první úplatné nabytí vlastnického práva a od daně nejsou osvobozeny ani osoby v příbuzenském poměru jako je tomu třeba u darování. Sazba daně činí 4% z nabývací hodnoty nemovitosti, kdy nabývací hodnotou je sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo zvláštní cena. Poplatníkem daně je převodce nemovitosti, čili prodávající, pakliže si smluvní strany ve smlouvě nesjednaly, že poplatníkem bude kupující.

Pátá rada právní poradny

Pro zajištění kupní ceny či úhrady daně z převodu nemovitostí využijte advokátní, popř. jinou adekvátní úschovu

S ohledem na vysoké peněžní částky, které jsou s převodem nemovitosti spojeny, Vám doporučujeme využít úschovu peněz u třetí osoby, jíž může být advokát, notář, realitní kancelář, banka, apod. Podstatou této úschovy je odevzdání kupní ceny, její části či částky určenou na daň z převodu nemovitosti uschovateli, který ji vydá oprávněné osobě, tedy obvykle prodávajícímu, až dojde ke splnění dohodnutých podmínek, jimiž je obvykle povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Je možné se také domluvit na zajištění daně z převodu nemovitosti, a to tím způsobem, že kupní cena bude prodávajícímu vydána až v případě, kdy prokáže, že tuto daň zaplatil či mu bude z kupní ceny odečtena a daň uhradí uschovatel. Nejspolehlivější bývá advokátní, notářská či bankovní úschova.

Úschova u třetí osoby je jistotou pro obě strany kupní smlouvy. Prodávající bude mít záruku, že nedojde k převodu vlastnického práva před uhrazením kupní ceny a naopak kupující záruku, že vlastnictví k nemovitosti po zaplacení kupní částky na něj přejde. A proto, i když si advokáti a notáři za tuto službu účtují poplatky dle příslušných sazeb, určitě se do ní vyplatí investovat.

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů, účinných ke dni 3.2.2016:
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Zákon č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí