Vlastnické právo - povrch ustupuje půdě

Vlastnické právo - povrch ustupuje půdě

František Malina žil spokojený život ve svém rodinném domě do doby, než mu Tonda Jahoda řekl, že od 1.1.2014 už dům není jeho ale Milana Borůvky, který byl vlastníkem pozemku na němž dům pana Maliny stojí. Tonda Františkovi totiž řekl, že slyšel, že od 1.1.2014 v souvislosti s „Novým“ občanským zákoníkem platí zásada, že „ povrch ustupuje půdě“, tzn., že od 1. ledna 2014 splynulo vlastnické právo jeho domu s vlastnickým právem pozemku pana Borůvky, čímž se vlastníkem jeho domu stal právě pan Borůvka ze zákona.

Vystrašený pan Malina se prosbou o pomoc obrátil na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz.

RADA PRO PANA MALINU

  • Tonda Jahoda samozřejmě pravdu neměl. Kdyby byla takto bez dalšího aplikovaná superficiální zásada, došlo by v mnoha případech k vyvlastnění, což je nepřípustné.
  • Pokud k 1. lednu 2014 byl vlastník pozemku odlišný od vlastníka stavby na něm zřízené, nemění se vůbec nic.
  • Nově tyto odlišní vlastníci mají mezi sebou navzájem předkupní právo, které nelze smluvně vyloučit ani omezit.
KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU SUPERFICIÁLNÍ ZÁSADY NALEZNETE?

§ 506-507 v části prvé, hlavě čtvrté, dílu třetím Zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Právo stavby nalezneme v § 1240-1256.

SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY


Tento článek jste si mohli přečíst
také v Deníku.
 

 

Nový občanský zákoník zavádí staronovou superficiální zásadu, která na našem území platila až do 31. prosince 1950, kdy její existenci přerušil tzv. střední občanský zákoník z roku 1950. Uplatňování superficiální zásady je běžným standardem v evropských zemích, Česká republika spolu se Slovenskem a Litvou byla určitou raritou. Podstata zásady „stavba je součástí pozemku“ je zakotvena v § 506, který uvádí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo ve zdech. Důsledky zavedení tohoto pravidla byly takové, že vlastnictví pozemku s vlastnictvím stavby na pozemku zřízené splynulo 1. ledna 2014 v jedno. Pokud bude chtít takový to vlastník pozemek prodat, bude ho prodávat i se vším, co je jeho součástí (tedy i se stavbou). Takové splynutí vlastnického práva je však možné pouze tehdy, pokud vlastníkem pozemku a stavby na něm zřízené je tatáž osoba. Je celkem běžné, že vlastník pozemku je mnohdy odlišný od vlastníka stavby. Pro tyto situace se však nic nemění. I nadále zde platí oddělené vlastnictví, přičemž tyto osoby mají mezi sebou navzájem předkupní právo, které je co délky trvání neomezené. Superficiální zásada se neuplatní pro stavby dočasné a inženýrské sítě, tyto věci jsou i nadále samostatnými věcmi v právním smyslu. Splynutí vlastnictví pozemku a stavby na něm vzešlé nemusí být absolutní. Právo stavby prolamuje superficiální zásadu a je tedy jedním ze způsobů, jak lze na cizím pozemku stavět, byť institutem dočasného charakteru.

CO JE NOVÉHO V OBLASTI POZEMKOVÉHO PRÁVA

Jaký vliv má superficiální zásada na katastr nemovitostí?

Katastr nemovitostí je nerozlučně spjat s pozemkovým právem, a i tady dochází k určitým změnám. Do katastru nemovitostí se nově budou zapisovat:

  • pozemky (v případech, kdy vlastník pozemku a stavby na něm zřízené je tatáž osoba)
  • stavby, které nejsou součástí pozemku
  • právo stavby
  • bytové jednotky (které budou mít nově dva režimy)

V prvém (nejjednodušším) případě bude vlastnictví pozemku uvedeno na jednom řádku (doposud se oddělovalo vlastnictví pozemku a vlastnictví stavby na něm vzešlé). V druhém případě se nic nemění, i nadále budou v katastru nemovitostí dva řádky s rozlišnými vlastníky pozemku a stavby. Právo stavby je zapisováno do části B. Bytové jednotky budou mít nově dva režimy, a to podle toho, za jakého zákona vznikly, jestli podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle nového občanského zákoníku. O dalších novinkách, které se týkají katastru nemovitostí, bude řeč v jednom z následujících článků.

Právo stavby

Povaha

V zemích, ve kterých je uplatňován princip „stavba je součástí pozemku“, existuje v různých modifikacích institut práva stavby. Právo stavby je jeden ze způsobů, jak stavět na cizím pozemku. Z uvedeného vyplývá, že se jedná o výjimku ze superficiální zásady. Z práva stavby vyplývá oprávnění jiné osoby mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu, přičemž nezáleží na tom, zda je stavba již zřízená nebo se má teprve stavět. Právo stavby je věcí nemovitou a stavba je jeho součástí. Co do stavby vyhovující právu stavby má stavebník (osoba, v jejíž prospěch bylo zřízeno právo stavby) stejná práva jako vlastník; pokud se jedná o jiné užívání pozemku zatíženého pávem stavby, má stejná práva jako poživatel (může si např. brát plody ze stromů). Samotná stavba zřízená na základě práva stavby nelze převést ani zatížit, zatížit nebo převést lze právo stavby jako takové. Právem stavby nemusí bát zatížen pouze pozemek, který je nutný pro zřízení stavby, ale také např. pro přilehlé pozemky, které jsou nutné pro obslužnost stavby apod.

Vznik

Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením nebo např. rozhodnutím soudu. Smlouvou se právo stavby nabývá zápisem do katastru nemovitostí. Smlouva o zřízení práva stavby musí mít písemnou formu, to platí i pro její změny a zrušení.

Délka trvání práva stavby

Je v dispozici stran, na jak dlouho si právo stavby zřídí. Zákon stanovuje jen maximální délku trvání, a to 99 let. Poslední den trvání práva stavby musí být patrný v katastru nemovitostí.

Úplatnost práva stavby

Právo stavby lze zřídit bezúplatně i úplatně. Pokud je právo stavby sjednané jako úplatné, přičemž úplata bude probíhat opakovaně, nesmí smlouva obsahovat ujednání, podle kterého změny výše stavebního platu (odměna) závisí na nejisté budoucí události. Přípustné však je ujednání, kterým se reflektuje inflace nebo naopak deflace.

Jak se změní právní poměry po zániku práva stavby?

Předem je stanoveno, že i v průběhu trvání práva stavby má stavebník předkupní právo k pozemku, který je právem stavby zatížen. To stejné platí také pro vlastníka pozemku vůči stavebníkovi. Při zániku práva stavby je na dotčených osobách, jakým způsobem se vyrovnají. Po uplynutí doby trvání práva stavby (max. 99 let) má stavebník (jeho právní nástupci) právo požadovat náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby.

NEZAPOMEŇTE

  • Pokud je pozemek zatížen zástavním právem, lze právo stavby zřídit pouze se souhlasem zástavního věřitele.
  • Právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce.
  • Smlouva o zřízení práva stavby musí obsahovat identifikační údaje o stavebníkovi a vlastníkovi pozemku, informace o stavbě a pozemku, skutečnost, zda je právo stavby sjednáno jako úplatné nebo bezúplatné a délku jeho trvání.

SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ

Předkupní právo – z předkupního práva má prodávající povinnost nabídnout věc tzv. předkupníkovi ke koupi, pokud by jí chtěl prodat jiné osobě.