Při převodu nemovitostí vzniká povinnost uhradit daň z nabytí nemovitých věcí nebo daň z příjmu
Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, který nahradil zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Došlo tak k menší změně právní terminologie, kdy pro daň z převodu nemovitosti se nyní používá termín daň z nabytí nemovitých věcí. Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí se aplikuje v případě úplatného převodu nemovitostí, nevztahuje se tak například na darování nemovitých věcí. Platí, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel, a v ostatních případech nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Dosavadní dědická a darovací daň pak byla zrušena a je však nově podřazena pod daň z příjmu, i v případě darovaní tak obdarovaný může být zatížen povinností odvést daň. Níže si uvedeme podrobnější pravidla ohledně daní jak u úplatného převodu nemovitostí, tak i bezúplatného.
Právní rada první
Darování a dědění nemovitosti mezi blízkými osobami je od daně osvobozeno.
V případě darování a dědění jak již bylo výše uvedeno, je nabyvatel povinen uhradit daň z příjmu. Od daně z příjmu jsou však osvobozeny bezúplatné příjmy od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, a dále od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou. Kromě toho jsou od daně osvobozeny bezúplatné příjmy obmyšleného z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou a bezúplatné příjmy nabyté příležitostně, pokud jejich hodnota nedosahuje 15 000 Kč.
Právní poradna online
Získejte odborné právní poradenství za cenu, kterou si můžete dovolit. Dotaz položíte online, odpověď advokátní kanceláře Vám přijde emailem.
Volbou krátkého dotazu, složitějšího dotazu nebo rozsáhlého dotazu s přílohami zvolíte rozsah i cenu odborné odpovědi.
Právní rada druhá
U úplatného převodu nemovitosti lze základ daně za splnění zákonných podmínek počítat i ze sjednané ceny nemovitosti.
Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížena o uznatelný výdaj (odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek, je-li posudek vyžadován). Nabývací hodnotou je pak sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo zvláštní cena. Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Sjednaná cena je nabývací hodnotou, je-li vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě, nebo stanoví-li zákonné opatření Senátu, že nabývací hodnotou je výlučně sjednaná cena. Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, je-li vyšší než sjednaná cena. Zjištěná cena je nabývací hodnotou, není-li nabývací hodnotou sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota, nebo stanoví-li toto zákonné opatření Senátu, že nabývací hodnotou je výlučně zjištěná cena. Lze-li určit zvláštní cenu, je nabývací hodnotou výlučně tato cena. Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75% směrné hodnoty nebo zjištěné ceny, přičemž si poplatník může sám zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu. Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. Zjištěná cena je pak cenou zjištěnou podle zákona o oceňování majetku. V některých případech se pak pro základ daně zjišťuje zvláštní cena (například v souvislosti s pozůstalostí, insolvencí, atd.). Sazba daně činí 4%.
Telefonická právní poradna
Vyřešte naléhavý právní problém ihned. Okamžitě vám poradíme, jak ve vaší životní situaci postupovat. Zavolejte zkušeným advokátům na právní linku.
Právní rada třetí
Znalecký posudek oceňující hodnotu nemovitosti pro účely stanovení základu daně je vyžadován v méně případech.
Kdysi bylo nezbytné pro určení základu daně nechat ocenit tržní hodnotu převáděné nemovitosti vždy prostřednictvím znaleckého posudku. Nyní je však možné ve velkém množství případů určit základ daně s ohledem na směrnou daňovou hodnotu, kterou bude stanovovat správce daně. V případě běžných převodů pozemků, rodinných domů, bytů, staveb určených k rekreaci, garáží tak účastníkům odpadne tak povinnost platit náklady na vypracování odborného posudku. Postup výpočtu směrné daňové hodnoty upravuje vyhláška Ministerstva financí č. 419/2013 Sb. Znalecký posudek však budou muset poplatníci předložit v případech, kdy se rozhodnou k určení srovnávací daňové hodnoty použít směrnou zjištěnou cenu a případně i v dalších případech určených zákonem.
Právní rada čtvrtá
Směna nemovitostí je pro účely stanovení daně z nabytí nemovitostí posuzována jako převody dva, nikoli jeden převod, jak tomu bylo dle předchozího zákona.
Dle předchozí právní úpravy platilo, že vyměňují-li se nemovitosti, považují se jejich vzájemné převody za jeden převod, přičemž daň se vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší. Nový zákon o dani z nabytí nemovitostí však tuto výhodu ruší a smluvní strany směnného vztahu platí daň za oba převody. Došlo však k osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí u nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu, jenž bylo předtím zdaňováno dvakrát, a to při pořízení předmětu finančního leasingu leasingovou společností a poté po splacení leasingu nájemcem, na něhož přejde k předmětu leasingu vlastnické právo.
Právní rada pátá
První úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu, je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno.
Od daně z nabytí nemovitých věcí je mimo jiné osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu, k nové stavbě rodinného domu, k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem buď v nové stavě bytového domu nebo nově vzniklé nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou a k jednotce v bytovém domě, která na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem. Osvobození se vztahuje pouze na převody, k nimž dojde nejpozději do pěti let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona novou stavbu, nově vzniklou jednotku nebo jednotku změněnou stavební úpravou užívat. Rovněž jsou nadále od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny převody k jednotkám, které zahrnují družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru.
V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů účinných ke dni 8. 8. 2014:
Zákon č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu