Katastr nemovitostí - Co je psáno, to je dáno

Katastr nemovitostí - Co je psáno, to je dáno

Pan Jindřich Malina se se svou rodinou rozhodl koupit byt, který viděl na prodej v novinách. Byt podle výpisu z katastru nemovitostí patřil Zdeňkovi Borůvkovi. Třípokojový byt se manželům Malinovým velice líbil, dokonce byl i za dobrou cenu v porovnání s obdobnými byty tohoto typu. Kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky s panem Borůvkou uzavřeli týden po prohlídce bytu. Vkladové řízení na katastru nemovitostí proběhlo hladce a za měsíc byli jako vlastníci napsaní manželé Malinovi. Po třech měsících od ukončení vkladového řízení se Malinovi ozval pan Karel Jahoda, který nemohl popadnout dech, když viděl, že v jeho bytě, zatím co on byl na cestách po Spojených státech, někdo bydlí.

Později se skutečně zjistilo, že pan Jahoda byl původní vlastník a synovec Borůvka falšoval darovací smlouvu ve svůj prospěch, kdy převedl byt z pana Borůvky na sebe. Pan Jahoda se s tímto stavem nehodlal smířit a nárokoval si vydání bytu na manželích Malinových zpět. S obavou ztráty bydlení se manželé Malinovi obrátili na internetovou právní poradnu www.pravnilinka.cz.

RADA PRO PANA MALINU

  • Nový občanský zákoník stanovuje domněnku: „je-li právo k věci zapsáno do katastru nemovitostí, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem.“ Z uvedeného vyplývá, že ten, kdo tvrdí opak, musí skutečný právní stav prokázat (§ 980 odst. 2).
  • Přestože by pan Jahoda skutečný právní stav prokázal, pana Malinu chrání tzv. zásada materiální publicity, jejíž podstatou je to, že je chráněná dobrá víra nabyvatele, který za úplatu nabyl nemovitou věc, když vycházel ze zápisu v katastru nemovitostí (§ 984 odst. 1). Samotná dobrá víra se posuzuje k okamžiku podání návrhu na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
  • Pan Malina by tedy i nadále zůstal vlastníkem bytové jednotky, přestože bytovou jednotku nabyl od pana Borůvky, který nebyl k prodeji oprávněn.

 

KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU VĚCNÝCH BŘEMEN NALEZNETE?

 

SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY


Tento článek jste si mohli přečíst
také v Deníku.
 

 

V souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku došlo také k mnoha změnám v oblasti katastrálního práva. V prvé řadě došlo ke zrušení stěžejních katastrálních zákonu (č. 262/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem; č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky). Zrušené zákony nahradil nový katastrální zákon vyhlášený pod č. 256/2013 Sb., který katastrální právo výrazně změnil. Změny hodnotíme spíše jako pozitivní. Změny nacházíme jak z hlediska hmotného práva (tedy např. rozšíření práv, které se nově budou zapisovat do katastru nemovitostí), tak z procesního (např. přiložení pouze jedné kupní smlouvy k návrhu na vklad).

CO JE NOVÉHO V OBLASTI KATASTRÁLNÍHO PRÁVA

Co se v katastru nemovitostí eviduje?

V katastru nemovitostí se eviduje:

  • pozemky v podobě parcel (pokud je stavba součástí pozemku, zvlášť se již nezapisuje)
  • budovy (i dočasné), kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby
  • budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby
  • jednotky (i rozestavěné) vymezené podle nového občanského zákoníku (§ 1159)
  • jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (§ 2 písm. h)
  • právo stavby (jako nemovitá věc, přičemž stavba podléhající právo stavby jeho součástí)
  • nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis

Druhy zápisu

Terminologie druhů zápisu se nezměnila, podstatně se však změnil obsah těchto zápisů.

  • Vklad je zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva (např. vlastnického právo, zástavní právo), práva ujednaná jako věcná práva (např. předkupní právo, koupě na zkoušku), nájem a pacht.
  • Obsah záznamu se výrazně zmenší. Jako záznam se do katastru nemovitostí nově zapisují pouze to, že pozemek nebo stavbu nějaká jiná osoba obhospodařuje (typicky správa nemovitých věcí ve vlastnictví státu).
  • Poslední druh zápisu je poznámka, která není pro mnohé příliš šťastná. Nově se však bude rozlišovat, zda poznámka je namířena vůči osobě, nemovitosti nebo k věcným právům. Typickou poznámkou je exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.

Vkladové řízení

Vkladové řízení je možné zahájit pouze na návrh. Návrh lze podat na předepsaném formuláři, který je ke stažení zde: http://nv.cuzk.cz/Web/Uvod.aspx. Návrh na vklad lze podat osobně na katastrálním úřadu nebo jej lze doručit poštou či zaslat elektronicky. Poplatek za vklad se nemění, zůstává na tisícikoruně. Velmi pozitivní změnou je to, že od 1. ledna 2014 lze přikládat pouze jednu smlouvu. Katastrální úřad návrhu vyhoví (tím rozhodne o povolení vkladu), nebo ho zamítne. Pokud je rozhodnutím, kterým se vklad povoluje, zcela vyhověno návrhu na povolení vkladu, rozhodnutí se písemně nevyhotovuje. V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden (dříve se vyznačovala doložka). Negativem nové právní úpravy je mírné prodloužení katastrálního řízení, když zákon stanoví, že katastrální úřad vklad povolí, nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace na adresu dotčených osob, že byla vyznačena v katastru nemovitostí plomba.

NEZAPOMEŇTE

  • Poplatek za návrh na vklad práva do katastru nemovitostí zůstává nezměněný, tj. 1.000 Kč.
  • O tom, že právní poměry v katastru nemovitostí prošly změnou, může katastr nemovitostí uvědomit vlastníka nebo jinou oprávněnou osobu také pomocí zprávy na mobilu.
  • Proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí není přípustný žádný opravný prostředek, nicméně je možné se bránit občanskoprávní žalobou k místně příslušnému krajskému soudu.
  • Poplatníkem daně z nemovitých věcí (v případě kupní smlouvy) je prodávající, nedohodnou-li se strany jinak. Kupující (nabyvatel) je pak ručitelem za splnění daňové povinnosti.
  • Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru nemovitostí bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno (tzv. poznámkou spornosti). Katastrální úřad vymaže poznámku spornosti zápisu, pokud žadatel nedoloží ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.

 

DOPORUČENÍ Z PRAXE

  • Nový katastrální zákon umožňuje zapsat do katastru nemovitostí také nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka. Tato skutečnost se její jako velmi výhodná, neboť upevní právní jistotu nájemce v oprávnění užívání bytu. Stejně tak může být do katastru nemovitostí zapsán pacht.
  • Nový občanský zákoník klade větší důraz na to, aby si vlastníci nemovitých věcí hlídali, zda zapsaný stav v katastru nemovitostí je skutečně v souladu s právem. Problémy se mohou vyskytnout zejména tam, kde jsou hranice pozemku špatně zřetelné. Pokud se tedy domníváte, že zapsaný stav v katastru nemovitostí ohledně rozměrů vaší zahrady svědčí ve prospěch souseda, situaci co nejdříve řešte (např. žalobou na určení vlastnictví pozemků). V opačném případě může dojít i k vydržení části sporného území.