Nemovitosti

S účinností nového občanského zákoníku došlo k obnovení principu superficies solo cedit, tedy povrch ustupuje půdě nebo jinými slovy, stavba se stává součástí pozemku, na němž je postavena.  Jako každá zásada i tato má své výjimky, přičemž jednou z nich je právo stavby. Právo stavby je věcné právo k věci cizí, které slouží především ke stavebnímu využiti cizího pozemku, kdy se tato stavba nestane součástí pozemku, na kterém stojí, ale půjde o samostatnou nemovitou věc.

Tento článek je zaměřen na možnosti, které nabízí platná právní úprava v případě, vlastníte-li nemovitost, k níž není zajištěn přístup z veřejné komunikace. V tomto článku vám poskytneme pět rad, jakým způsobem lze zřídit přístup k takové nemovitosti.

Tento článek je zaměřen na pravidla a rady, kterými byste se měli řídit, rozhodnete-li se prodat svou nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře. Prodej nemovitosti přes realitní kancelář nabízí pro vlastníka prodávané nemovitosti značné výhody, zejména nemá-li potřebné znalosti a zkušenosti, dostatek času či možnosti a prostředky, jak nalézt zájemce o její koupi. Nicméně s prodejem nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře jsou spojená i rizika, na něž poukážeme níže.

Paní Jarmila Malinová se rozhodla opustit společnou domácnost, kterou vedla se svým přítelem Lubomírem, a to proto, že s ním již dále nechtěla žít pod jednou střechou, neboť Lubomír měl sklon k alkoholu a také ji psychicky týral. Pro nové bydlení si vyhlídla tři dobře vypadající byty o velikosti 1+kk. Jeden byl na prodej do osobního vlastnictví, druhý patřil bytovému družstvu a třetí byl do nájmu. Paní Malinová disponovala vlastním spořicím účtem, na kterém měla ušetřeno 600.000 Kč. Nevěděla si však rady, pro jakou variantu bydlení se rozhodnout.

Krásná zákoutí podhůří Beskyd lákají kdekoho. Jedno z těchto přírodou zalitých míst nabízela i vesnička Netolickov, kde se naskytla panu Václavu Borůvkovi jedinečná příležitost v podobě koupi pozemku. V tomto nádherném kraji nedotčeném civilizací se rozhodl postavit chatu, ve které by trávil chvíle odpočinku. Momentálně splácel hypotéku vážící se k rodinnému domu. I přes tuto skutečnost si byl z výplaty schopen ušetřit dostatečné množství finančních prostředků, a z tohoto důvodu koupi pozemku uskutečnil rovněž na splátky. Obrátil se s prosbou na kamaráda pana Jahodu, o kterém věděl, že mu zapůjčí bez problému peníze. Nicméně Pan Jahoda požadoval zapsání zástavního práva k pozemku do katastru nemovitostí, k němuž také došlo. Dohodli se na výši splátek a další měsíce Václav pravidelně zasílal sjednané splátky na Jahodův účet. Rok se s rokem sešel a Václav se ocitl bez práce a přestal panu Jahodovi splácet zápůjčku. Doufal, že za pár týdnů si najde nové zaměstnání. Práce ale nepřicházela a pan Jahoda se začal zajímat o své peníze. V této svízelné situaci Václava napadlo, že celý svůj majetek převede na syna.

Pan Jindřich Malina se se svou rodinou rozhodl koupit byt, který viděl na prodej v novinách. Byt podle výpisu z katastru nemovitostí patřil Zdeňkovi Borůvkovi. Třípokojový byt se manželům Malinovým velice líbil, dokonce byl i za dobrou cenu v porovnání s obdobnými byty tohoto typu. Kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky s panem Borůvkou uzavřeli týden po prohlídce bytu. Vkladové řízení na katastru nemovitostí proběhlo hladce a za měsíc byli jako vlastníci napsaní manželé Malinovi. Po třech měsících od ukončení vkladového řízení se Malinovi ozval pan Karel Jahoda, který nemohl popadnout dech, když viděl, že v jeho bytě, zatím co on byl na cestách po Spojených státech, někdo bydlí.

Pan Malina je vlastník čtyř pozemků, z nichž na jednom má postavený dům a na zbylých třech má sady švestek a jabloní. Se švestkami byl pan Malina spokojený, neboť z nich byla výborná slivovice. Za to jabloně napadl drvopleň obecný, který se postaral o jejich zkázu. Malina byl nucen čtrnáct jabloní pokácet. Pozemek se stal pro něho méně cenným, a tak se rozhodl jej prodat panu Borůvkovi, který o pozemek jevil již dříve vážný zájem.

František Malina žil spokojený život ve svém rodinném domě do doby, než mu Tonda Jahoda řekl, že od 1.1.2014 už dům není jeho ale Milana Borůvky, který byl vlastníkem pozemku na němž dům pana Maliny stojí. Tonda Františkovi totiž řekl, že slyšel, že od 1.1.2014 v souvislosti s „Novým“ občanským zákoníkem platí zásada, že „ povrch ustupuje půdě“, tzn., že od 1. ledna 2014 splynulo vlastnické právo jeho domu s vlastnickým právem pozemku pana Borůvky, čímž se vlastníkem jeho domu stal právě pan Borůvka ze zákona.

Pan Jaromír Malina se rozhodl na svém pozemku postavit garáž pro svůj automobil. Jakmile započal se stavbou garáže, rozhodl se, že za zbytek staviva si ještě postaví udírnu. Garáž postavil za necelé tři měsíce a udírnu poté asi za čtrnáct dní. Měsíc po dokončení udírny Jaromíra navštívil jeho soused Dušan Jahoda a žádal vysvětlení proč udírnu Jaromír postavil na jeho pozemku. Jaromíra ale Dušanovi sdělil, že stavěl i udírnu na svém pozemku a navrhl, aby si své pozemky přeměřili. Po přeměření zjistili, že udírna skutečně stojí na pozemku Dušana.

Přesto, že je vlastnické právo chráněno mnoha právními předpisy, mimo jiné i Listinou základních práv a svobod, je možné o vlastnické či jiné právo k nemovitosti ve výjimečných případech přijít, a to na základě vyvlastnění. Vyvlastněním se rozumí odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zákonem. Vyvlastňovaným je pak ten, kdo je vlastníkem vyvlastňovaného pozemku nebo stavby nebo kdo k nim má právo odpovídající věcnému břemenu; bylo-li vlastnické právo ke stavbě nebo pozemku, jichž se vyvlastnění týká, převedeno k zajištění splnění závazku, je vyvlastňovaným také povinný ze zajišťovacího převodu práva, který k zajištění svého závazku vlastnické právo převedl na oprávněného. Za vyvlastnitele se naopak považuje ten, kdo se domáhá, aby na něj přešlo vlastnické právo k vyvlastňovanému pozemku nebo stavbě, nebo aby v jeho prospěch bylo k pozemku nebo stavbě zřízeno věcné břemeno nebo aby k nim bylo zrušeno nebo omezeno právo vyvlastňovaného odpovídající věcnému břemenu. V těchto pěti radách zdarma se podíváme, za jakých podmínek je možné k vyvlastnění přistoupit.

Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, který nahradil zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Došlo tak k menší změně právní terminologie, kdy pro daň z převodu nemovitosti se nyní používá termín daň z nabytí nemovitých věcí. Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí se aplikuje v případě úplatného převodu nemovitostí, nevztahuje se tak například na darování nemovitých věcí. Platí, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel, a v ostatních případech nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Dosavadní dědická a darovací daň pak byla zrušena a je však nově podřazena pod daň z příjmu, i v případě darovaní tak obdarovaný může být zatížen povinností odvést daň. Níže si uvedeme podrobnější pravidla ohledně daní jak u úplatného převodu nemovitostí, tak i bezúplatného.

Bytové družstvo je právnickou osobou, která tvoří společenství neuzavřeného počtu osob založeného za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Právní úprava týkající se bytového družstva je zakotvena především v zákoně o obchodních korporacích a obecná ustanovení lze nalézt i v občanském zákoníku, přičemž není-li zákonem stanoveno jinak, tak ustanovení občanského zákoníku ohledně nájmu bytu se použijí i na nájem družstevního bytu. V tomto článku si rozebereme, kdy a za jakých podmínek může dojít ke vzniku a zániku členství v bytovém družstvu.

Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků však nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Jelikož se jedná o specifický typ právního subjektu, rozebereme si, za jakých předpokladů dochází ke vzniku společenství vlastníků jednotek a základní pravidla jeho fungování.

1. 1. 2013 nabyla účinnosti novela zákona o hospodaření energií, která rozšiřuje případy, ve kterých je nutné zpracovat k budovám průkaz energetické náročnosti, do této doby se tato povinnost týkala pouze novostaveb a větších rekonstrukcí budov. Kdo tuto povinnost nesplní, vystavuje se peněžité sankci. V následujících pěti radách Vám tak v krátkosti shrneme, kdy budete povinni zpracování energetického průkazu náročnosti zajistit.

Chystáte se prodat nebo pronajmout Váš dům či byt, ale brání Vám v tom Vaši příbuzní, kteří dům odmítají opustit? Máte problémy s bývalým partnerem, který se i po Vašem rozchodu, nemá v úmyslu vystěhovat z Vašeho bytu? Máte obavy, že u Vás zazvoní exekutoři pro dluhy nezdárného potomka holdujícího alkoholu a zábavě, ale nikoliv práci? Zda jste vůbec oprávněni tyto osoby vystěhovat, závisí na tom, na základě jakých právních důvodů Váš byt užívají; tyto důvody a rovněž zákonný postup při vystěhování si rozebereme níže.

Vzhledem k tomu, že většina z nás nežije někde na samotě u lesa, kde se široko daleko nenachází živá duše, tak určitě každý řeší alespoň jednou za čas v menší či větší míře konflikty se svými sousedy. Pro některé jsou sousedské vztahy dokonce tak neúnosné, že se raději odstěhují. Někdy stačí sousedy pouze upozornit, neboť si třeba ani neuvědomují, že jejich chování ruší ostatní - každý má v tomhle ohledu jiné měřítko posuzování, pokud však sousedi na stížnosti nereagují či intenzitu svého rušivého jednání neustále zvyšují, nezbývá nic jiného než proti nim zakročit jiným způsobem.
Jak se bránit v mezích zákona proti neohleduplným sousedům se dozvíme v následujících pěti radách. Hned na začátku je důležité také poznamenat, že práva a povinnosti vzájemně sousedících osob se liší rovněž v závislosti na tom, o jaký typ bydlení se jedná; zda jde o rodinný dům, nájemní nebo družstevní byt, byt v osobním vlastnictví, pozemek, apod.

S prodejem nebo nákupem nemovitosti se pravděpodobně většina z nás alespoň jednou v životě setkala. Jelikož se však často jedná o majetek velké hodnoty, platí pro kupní smlouvy ohledně nemovitostí přísnější zákonné požadavky. U převodu nemovitostí je také nutné rozlišovat, zda se jedná o nemovitost, která musí být zapsána v katastru nemovitosti či nikoliv, jelikož na každou z nich dopadají jiná právní pravidla.